Alle NS-kontrakter forutsetter at det foretas en formell overtagelse for at det ikke skal kunne komme et overraskende motkrav på dagmulkt i sluttoppgjøret. Særlig ved underentrepriser er det mange som ikke formaliserer overtagelsen.
Det forutsettes i alle NS-kontrakter at det holdes en formell overtagelse med en formell signatur fra begge parter på at kontraktsarbeidene er overtatt.
Det vil være tilstrekkelig at partene – uformelt – blir enig om når overtagelsen skal holdes. Da er en formell innkalling ikke nødvendig forutsatt at tidspunktet kan dokumenteres avtalt for eksempel på e-post.
Dersom det ikke er enighet om et tidspunkt for overtagelse kan oppdragsgiver nekte overtagelse før det er foretatt en formell innkalling med 14 dagers forutgående varsel. Noen ganger øsker ikke oppdragsgiver å overta ennå – for eksempel fordi oppdragsgiver ikke har bruk for kontraktsarbeidene ennå og vil heller ha dagmulkt for forsinket overtagelse. Det er ikke nok at arbeidene er ferdigstilt om innkalling ikke er avtalt eller innkalt til i tide.
Vår anbefaling er derfor uansett å foreta en formell innkalling på vår mal som frist kan lastes ned fra Hjelpedokumenter – Proffentreprise | Nettsted for aktører i byggebransjen.
Ved underentrepriser mener mange å ha et godt samarbeid med sin oppdragsgiver at det å formalisere en innkalling til registreringsforretning (overtagelse ved underentrepriser) ikke er nødvendig. Det kan i mange tilfeller gå bra, en om det ikke blir enighet om sluttoppgjøret vil hovedentreprenøren da kreve dagmulkt fordi registreringsforretning ikke er holdt.
I mangel av egen registreringsforretning skal underentreprenørens arbeider anses å være overtatt når byggherre overtar fra byggherre. Underentreprenøren kan da ha vært ferdig med sine arbeider i mange måneder for byggherren overtar, men i mangel av registreringsforretning kan da hovedentreprenøren kreve inntil 10 % dagmulkt av kontraktssummen fordi formalitetene ikke er oppfylt. Det setter underentreprenøren i en unødvendig vanskelig situasjon i sluttoppgjøret.
Har under entreprenøren holdt en registreringsforretning vil entreprenøren har rett til å sende sin sluttfaktura og har ikke lengre ansvar for tilfeldige skader.
Ved overtagelsen plikter partene å gå en «aktsom» befaring hvor oppdragsgiver plikter å påberope seg de feil og mangler som hevdes å foreligge. Det er oppdragsgivers risiko å gå befaringen på de deler av kontraktsarbeidet som er relevant og har selv risikoen for om deler av kontraktsarbeidet ikke blir befart.
Det forhold som var visbare ved en aktsom befaring skal anses som akseptert av oppdragsgiver.
De forhold som oppdragsgiver bemerker på befaringen skal anses som akseptert med mindre entreprenøren fremmer sine innsigelser på befaringen. Merknader som ikke er fremmet innsigelser til kan anses som akseptert med mindre det i innkallingen er tatt forbehold om å kommentere den enkelte merknad etter befaringen.
I den grad entreprenøren er uenig i om de påberopte feil og mangler er entreprenørens ansvar, har entreprenøren fortsatt plikt til å foreta utbedringen, men har da rett til å sette som betingelse at det stilles bankgaranti for de det utbedringen antas å koste før utbedringen utføres.
Oppdragsgiver har rett til å sette en «rimelig frist» til å utbedre påberopte feil og mangler. I den grad denne fristen oversittes kan ikke oppdragsgiver iverksette utbedring på entreprenørens bekostning uten først å ha varslet entreprenøren i forkant om at utbedring vil bli iverksatt med mindre utbedring foretas umiddelbart. Foretar oppdragsgiver en utbedring uten at slikt varsel er sendt kan oppdragsgiver ha mistet enhver rett til å kreve dekning for sine utbedringskostnader.
Vi anbefaler å lage en håndskrevet protokoll som signeres av begge parter på selve befaringen med en mer eller mindre dårlig håndskrift. Innholdet kan reinskrives seinere. Det for å unngå «etterskrift» eller etterfølgende diskusjoner.
NS 8430 er en mal utarbeidet av Standard Norge for overtagelse eller registreringsforretning. Denne er å anbefale. Det viktige er imidlertid at det gås en overtagelse/registreringsforretning. Vi har derfor laget en forenklet protokoll for overtagelse med mangelsliste som finnes på Hjelpedokumenter – Proffentreprise | Nettsted for aktører i byggebransjen
Oppdragsgiver har ikke rett til å ta i bruk hele eller deler av anlegget uten at det er avtalt med entreprenøren. Dersom oppdragsgiver tar i bruk deler av entreprisen uten at det er avtalt skal oppdragsgiver – skriftlig – gis en frist til å fratre den urettmessige bruke. Dersom den urettmessige bruken ikke opphøres skal det anses som en delovertagelse.
Tidvis oppstår situasjoner hvor det er uenighet om det er grunnlag for å kreve overtagelse. Entreprenøren øsker å stanse en dagmulkt og oppdragsgiver ønsker å få alt ferdig før oppdragsgiver vil overta.
For at oppdragsgiver kan nekte å overta – etter en korrekt innkalling til overtagelse – må mangler eller gjenstående arbeider være av en slik karakter at det hindrer oppdragsgivers tiltenkte bruk av entreprisen. I tillegg til at det er gjenstående arbeider eller gjenstående reklamasjoner kan også mangelfull dokumentasjon være tilstrekkelig grunnlag for å nekte overtagelse. Dersom det er slik manglende dokumentasjon – for eksempel vesentlig manglende dokumentasjon på innregulering – som innebærer at oppdragsgiver ikke kan vurder om kontrakten er oppfylt, kan gi grunnlag for å nekte overtagelse.
Det er imidlertid ikke grunnlag for å nekte overtagelse at det gjenstår arbeider eller gjenstår reklamasjonsarbeider dersom dette ikke er til hinder for den tiltenkte bruk som forutsettes. Det er med andre ord en relativ vurdering om gjenstående er grunnlagt for å nekte overtagelse eller ikke.
Det er ikke berettiget å nekte overtagelse med mindre alle gjenstående arbeider eller reklamasjoner er utbedret.
Advokatfirmaet Tryti AS
Helge A. Tryti
