NS 8405:2008 – Utførelseskontrakt for beskrevne arbeider

1. Valg av type kontrakt

NS 8405 er beregnet for de tilfeller hvor oppdragsgiver har ansvaret for prosjekteringen slik at entreprenørens oppgave er å utføre det som byggherre har beskrevet. Alt som ikke er beskrevet i tilbudsforespørselen, men som entreprenøren må utføre eller bestilles utført kvalifiserer for tillegg, men må varsles «uten ugrunnet opphold». Entreprenøren skal ikke velge alternativ utførelse dersom det er en feil i beskrivelsen eller foreligger en uegnet prosjektering, men kreve ny prosjektering. Mengdene skal reguleres etter medgåtte mengder etter overtagelse med mindre annet er avtalt.
Dersom partene ikke ønsker de strenge varslingsreglene for endringer og tillegg bør man heller benytte NS 8406. Entreprenøren kan da i ytterste konsekvens komme med sine krav om tillegg, kompensasjon for urasjonell drift og endre tilleggskrav helt frem til sluttoppgjøret. Ulempen for byggherren er at han da ikke vil ha noen kontroll på hvilke tillegg som kommer før sluttoppgjøret.
NS 8407 er beregnet for prosjekter hvor byggherre ønsker seg et resultat hvor han beskriver hvilke funksjoner som skal være oppfylt, men uten selv å prosjektere hva som skal til for å oppfylle de ønskede funksjonene. Det innebærer at entreprenørens skal oppfylle de funksjonene som byggherre har beskrevet, men hvor byggherre overlater til entreprenørenøren å finne ut hvordan funksjonskravene skal oppfylles. Byggherre har anledning til å beskrive konkrete løsninger og konkrete materialer som ønskes benyttet, men utover det står totalentreprenøren fritt til å velge materialer, tekniske løsninger m.v. Entreprenøren kan da velge andre materialer eller alternative løsninger så lenge funksjonskravene fortsatt er oppfylt. Ulempene for entreprenøren ved en totalentreprise er at han derved får fullt ansvar for uteglemte poster, han har ansvaret for at de beregnede mengder er korrekte m.v.
NS 8415, NS 8416 og NS 8417 er underentre prisekontrakter hvor hovedentreprenøren har en NS 8405-, NS 8406- eller NS 8407-kontrakt med byggherre.

2. Utgangspunktet for NS 8405

NS 8405 er den mest grunnleggende juridiske standarden i NS-systemet. Ved forståelse og fortolkning av de øvrige juridiske standarder i NS-systemet vil man derfor svært ofte gå tilbake til litteraturen og rettspraksis knyttet til NS 8405. Forståelse av NS 8405 vil ha betydning også når man benytter andre NS-kontrakter enn NS 8405.
Historisk er NS 84xx-serien den siste i en rekke kontrakter utviklet over tid. Vi har hatt NS 401, NS 3401, NS 3430 og nå NS 8405. Alle disse kontraktene har hatt til formål å regulere forholdene mellom en oppdragsgiver og en entreprenør ved en beskrevet entreprise – noen ganger også omtalt som utførelsesentreprise.
Kjennetegnet ved en beskrevet entreprise vil normalt kunne oppsummeres med at entreprenøren forplikter seg til å utføre det arbeid som er beskrevet av oppdragsgiver i prisbærende poster. Det betyr at entreprenøren ikke skal prosjektere eller på eget initiativ utføre alternative løsninger med mindre de alternative løsningene kan dokumenteres som skriftlig bestilt av oppdragsgiver. Varsel om avvik som medfører tilleggsarbeider eller endret utførelse er ikke tilstrekkelig.
I den grad det foreligger formell tilleggs- eller endringesbestilling(«endringsordre») eller slik uformell endring («irreguleære endringsordre») må varsles både at det anses som et tillegg samt konsekvensen av endringen i tid og vederlag. Dersom det er varslet om tillegg, men ikke konsekvensen av tillegget er varslet – har ikke entreprenøren mistet retten til å kreve tillegg. Har har fortsatt rett til et tillegg, men da bare til så mye tillegg som oppdragsgiveren «måtte forstå».
Entrepriseoppdrag generelt har blitt betydelig mer teknisk komplisert gjennom årene og entreprisekontraktene har på samme måte blitt tilsvarende mer detaljerte og kompliserte.
Enklest kan dette illustreres ved at NS 3401 kun var på 8 A4-sider. Denne ble i 1989 avløst av NS 3430 som var på til sammen 17 sider. Dagens NS 8405 er til sammenligning på 34 sider. Dette til tross for at prosjektets størrelse og kompleksitet kan være tilsvarende.
Det er liten tvil om at det formelle kontraktsarbeidet og oppfølging av formelle frister er blitt mer omfattende og langt viktigere enn tidligere. Tvister i forbindelse med en entreprisekontrakt er langt oftere enn før fokusert rundt varsler og formaliteter. Er formalitetene ikke fulgt vil ellers berettigede krav kunne tapes.
Marginene i entreprisekontraktene kan være knappe. Det å måtte avskrive tap i forbindelse med sluttoppgjøret vil gå helt og fullt på dekningsbidraget. Ved å avskrive en krone i sluttoppgjøret på grunn av formelle feil, vil man som en tommelfingerregel måtte omsette for 20 kroner mer for å ta igjen det tapte dekningsbidrag og fortjeneste. I sluttoppgjøret bør man derfor tenke at hver krone i tap krever 20 kroner i økt omsetning.
Dekningsbidraget skal dekke administrasjon, drift, maskiner og utstyr, forsikringer mv., samt fortjeneste. Fortjenesten er det som er på bunnlinjen i regnskapet. For de fleste er fortjenesten 2-5% av kontraktssummen. For å dekke inn igjen et unødvendig ta på grunn av en formfeil, må derved omsetningen økes 20 ganger. Et unødvendig tap på kr. 100.000 i sluttoppgjøret på grunn av unøyaktigheter i prosjektgjennomføringen vil derfor fort tilsvare en økt omsetning på kr. 2 mill. eller mer. Det viser at det kan være vel så viktig å sørge for gode rutiner rundt håndtering av kontraktene som det å forsøke å spare kostnader på materialer.
Litt forenklet kan det derfor sies slik at det er mer å hente på å unngå unødvendige feil i kontraktshåndteringen enn det å spare kostander på materialinnkjøp-
Det presiseres at det ikke er mulig å gi en komplett gjennomgang av NS 8405 som har til formål å rette oppmerksomheten mot de forhold som er de sentrale og de områder hvor det oftest gjøres feil. For mer detaljerte og komplette fremstillinger vises det til kommentarutgavene til NS 8405.

3. Oppstartmøte, fremdriftsplan, byggemøter mv.

3.1 Begrepet «byggherre»

Når jeg benytter «oppdragsgiver» der hvor standarden bruker begrepet «byggherre», er det for å markere at kontrakten ofte også brukes mellom hovedentreprenør og underentreprenører. Derfor kan «oppdragsgiver» være mer treffende som fellesbenevnelse for denne fremstilling.

3.2 Tilbuds-/anbudsfasen

Entreprenøren må være nøye med å lese kontraktsteksten i tilbudsgrunnlaget. Oftest er kontraktsbetingelsene for tilbudet tatt inn i kapittel 0 med eventuelle henvisninger til vedlegg. Her kan det ligge et betydelig tapspotensial for entreprenøren dersom han ikke gjør seg godt nok kjent med innholdet. For eksempel kan det stå i tilbudsgrunnlaget at entreprenøren har ansvar for en bestemt funksjon – noe som gjør at entreprenøren da også har påtatt seg et prosjekteringsansvar han i utgangspunktet ikke skulle ha etter NS 8405.
Dersom annet ikke er avtalt, er det bare prisbærende poster (poster hvor det skal fylles inn en pris) som inngår i kontrakten. Har entreprenøren latt være å fylle ut en post – eller fyller den ut med kr. 0 – anses den inkludert i andre poster med mindre det foreligger et gyldig forbehold i selve tilbudsbrevet på nettopp denne posten. En ikke utfylt post skal med andre ord også utføres, men entreprenøren har da påtatt seg å utføre arbeidet under denne posten uten eget vederlag for denne posten. Arbeid som må utføree, men som ikke er angitt med en prisbærende post kan derimot entreprenøren kreve ekstra betalt for. Dette må imidlertid varsles som tillegg. Dette gjelder også selv om en innledende tekst til et kapittel i tilbudsforespørselen bestemmer at entreprenøren forutsettes å utføre alle nødvendige arbeider for at alt skal fungere. Nødvendige arbeider som ikke har prisbærende poster, kan faktureres som tillegg dersom de er tilstrekkelig varslet.

3.3 «Særlige kontraktbestemmelser» i kontrakten

Entreprenøren må være særlig oppmerksom på avvik fra NS 8405 pkt. 3.1 som omhandler rekkefølgen på prioriteten på dokumentene ved motstrid. Bestemmelsen regulerer hvordan kontrakten skal forstås når to kontraktsdokumenter er motstridende.
Ved at oppdragsgiver endrer rekkefølgen vil for eksempel et forbehold i tilbudet kunne bli ekskludert dersom oppdragsgiver i tilbudsforespørselen gir tilbudsforespørselen prioritet foran selvet tilbudet. Det kan kompenseres ved at slike eventuelle spesielle forbehold eller bestemmelser tas inn under «spesielle bestemmelser» i selve kontraktsformularet. Hvis ikke – gjelder kontraktens regler for motstrid mellom dokumenter.
En underentreprenør må være oppmerksom på at hovedentreprenøren ofte har tatt inn særlige unntak fra standarden overfor sine underentreprenører. Dette gjelder både om det benyttes NS 8405 eller NS 8415 mellom hovedentreprenøren og underentreprenøren. Ett eksempel er at underentreprenøren i sin kontrakt fraskriver seg rett til tilleggsbetaling med mindre byggherre vil dekke tillegget (back-to-back klausul). Hovedentreprenøren kan da tenkes å bestille tilleggsarbeider fra underentreprenøren, men nekte å betale med henvisning til at oppdragsgiver ikke vil betale tillegget.
«Back-to-back»-klausuler er vesentlig avvik fra standarden og må spesifiseres. Slik for eksempel om hovedentreprenøren ikke videresender et varsel, at hovedentreprenøren har en større forpliktelse enn underentreprenøren har eller at underentreprenøren har fått et skriftlig pålegg fra hovedentreprenøren.

3.4 Prosjektlederens ansvar for kjennskap til kontraktens bestemmelser

Prosjektlederne på begge sider plikter lojalt å samarbeide. Det er derfor ikke nok at prosjektlederen selv kjenner kontrakten; Prosjektlederne på begge sider må sørge for å ha en felles forståelse av kontrakten. Manglende kjennskap til, eller manglende felles forståelse av, kontrakten har lett for å skape tvister. Prosjektlederne på begge sider kan med fordel ha en egen sjekkliste for hvert prosjekt på de tiltak han skal sørge for blir gjennomført. Det er oppgaver før oppstart av arbeidene, under utførelsen, ved avslutning av prosjektet og i reklamasjonsperioden. Min anbefaling er at prosjektlederen bør etablere en egen sjekkliste for sitt prosjekt og fylle ut denne suksessivt. I tillegg bør prosjektlederen lage en egen liste over de forhold som er spesielle for denne konkrete kontrakten og som avviker fra den avtalte standard.
Sjekklister til de ulike kontraktene kan fritt lastes ned her.

3.5 Bankgarantier (NS 8405 pkt. 9. Sikkerhetsstillelse)

Hver av partene skal stille bankgaranti for sine forpliktelser med mindre annet er avtalt. Denne skal fremskaffes «uten ugrunnet opphold» og senest 14 dager etter at den andre parten har meddelt sin sikkerhet. Entreprenøren har ikke plikt til å starte arbeidene før oppdragsgiverens bankgaranti er mottatt (NS 8405 pkt. 9.3, 1. ledd, 2. setning). Entreprenøren må da varsle forsinket oppstart med tilhørende krav om fristforlengelse og eventuelt dekning av merkostnader, dersom han skal utsette oppstarten med denne begrunnelse. Oppdragsgiver på sin side, har ikke plikt til å betale avdrag før entreprenørens bankgaranti er mottatt (NS 8405 pkt. 9.2, 1.avsnitt, 3. setning).

3.6 Mengdekontroll (NS 8405 pkt. 27.2)

I NS 8405 skal mengden under hver post være angitt, og utgangspunktet i NS 8405 er at det skal foretas en endelig avregning av mengdene etter oppmåling når arbeidene er avsluttet. Dersom entreprenøren skal bære risikoen for at de beskrevne mengder i tilbudsforespørselen er korrekte, må dette være særskilt avtalt. Normalt skjer overføring av risiko for mengder ved at partene fyller ut bestemmelsen i kontraktskjemaet NS 8405 A under NS 8405 pkt. 4 hvor entreprenøren har en frist til å komme med eventuelle merknader til oppgitte mengder.
Er bestemmelsen om mengdekontroll i dette skjemaet ikke utfylt, betyr det at mengdene kan reguleres etter de faktiske medgåtte mengder når endelige mengder er klare. Avtales det mengdekontroll, fastsettes det en dato for når entreprenøren senest må komme med sine eventuelle krav om endring av mengder på de enkelte poster. Dersom entreprenøren oversitter den avtalte fristen for mengdekontroll, har entreprenøren også risikoen for tap – og eventuell gevinst – dersom massene viser seg å være satt for lavt eller for høyt.
Finner entreprenøren grunn til å fremme krav om endrede mengder, må de endrede mengder meldes til oppdragsgiver innen den fastsatte dato. Oppdragsgiver har da 1 måned til å eventuelt motsette seg de endrende mengdene entreprenøren har beregnet. Oversitter oppdragsgiveren denne fristen er det entreprenørens justerte mengder som gjelder.
Selv om det er avtalt mengdekontroll – og fristene i henhold til mengdekontroll er utløpt – vil det fortsatt være anledning for entreprenøren og oppdragsgiver å kreve endring av mengdene. Det er i de tilfellene hvor avviket er vesentlig eller at feilberegningen av massene ikke kunne forventes å bli oppdaget av entreprenøren ved vanlig aktsom kontroll (NS 8405 pkt. 27, 4. ledd). Dette er en sikkerhetsventil mot urimelig resultat som følge av mengdekontrollen. Denne muligheten er ny i forhold til forgjengeren NS 3430. Større avvik på enkeltposter er ikke nok til at bestemmelsen om vesentlige avvik skal slå inn. Det må antas at avviket må utgjøre minst 5-10 % av den totale kontraktssum for at avviket skal kunne defineres som «vesentlig».

3.7 Fremdriftsplaner og dagmulkt

Etter NS 8405 pkt. 19.7 plikter oppdragsgiver å lage en oversikt over koordineringen av aktørene i byggesaken innen 4 uker fra dato for signatur av kontrakt. Denne koordineringsplanen skal være basert på den sluttdato som fremgår av kontrakten mellom partene. Det slurves ofte fra oppdragsgiver med å lage slik plan for koordinering. Da kan entreprenøren med fordel purre på slik plan. Mottas ikke slik plan, har entreprenøren rett til å forholde seg til det han vil kunne vurdere som en «normal» koordineringsplan for prosjektet.
Entreprenøren har etter kontrakten plikt til å oversende sin fremdriftsplan innen 6 uker fra kontraktsdato. Selv om entreprenøren ikke har mottatt en slik koordineringsplan fra oppdragsgiver, bør entreprenøren likevel innen de samme 6 uker lage sin fremdriftsplan. Årsaken er at denne fremdriftsplanen er den planen entreprenøren skal melde eventuell fristforlengelse og dekning av merkostnader mot, i den grad komplikasjoner i fremdriften som skyldes oppdragsgiver skulle oppstå. Det betyr at dersom entreprenøren blir forsinket av andre entreprenører oppdragsgiveren svarer for, eller entreprenøren av andre grunner ikke får den nødvendige tilkomst, skal entreprenøren melde avvik med eventuelle krav om fristforlengelse og dekning av merkostnader.
Har entreprenøren ikke levert sin fremdriftsplan, vil det være langt vanskeligere for entreprenøren å nå fram med et slikt ellers berettiget krav. Det til tross for at oppdragsgivers forhold både forsinker entreprenøren og påfører ham merkostnader.
Vær oppmerksom på forskjellen mellom fremdriftsplaner (NS 8405 pkt. 18) og dagmulktsbelagte frister (NS 8405 pkt. 34.1, 2. avsnitt). Det fremgår her at delfrister i henhold til en fremdriftsplan ikke er dagmulktsbelagte med mindre dette uttrykkelig er avtalt. Vær også oppmerksom på at en revidert fredriftplan med utsatt ferdigstillelse ikke forandrer den dagmulktbelagte fristen i kontrakten. Fremdriftsplan er en plan for å koordinere arbeidene – et forsinket prosjekt må også koordineres. Skal også den dagmulktbelagte fristen forandres må det fremgå klart at også den dagmulktsbelagte fristen flyttes.
Vær oppmerksom på at entreprenøren skriftlig kan forespørre sin oppdragsgiver om oppdragsgiver vil kreve dagmulkt for en oppstått forsinkelse. Svarer ikke oppdragsgiver på en slik henvendelse «uten ugrunnet opphold» har entreprenøren rett til å betrakte det manglende svaret som en aksept av at dagmulkt for forsinkelsen ikke vil bli krevd (NS 8405 pkt. 34.4)

3.8 Oppstartmøte og spesielle møter (NS 8405 pkt. 7.2)

Et oppstartsmøte, fremdriftsmøter eller andre møter i henhold til innkalling har samme betydning i forhold til kontrakten som byggemøter. Felles for alle disse møtene, er at det som er nedfelt i protokollen fra møtet er å anse som skriftlig avtalt. Dersom det på et byggemøte er enighet om noe som avviker fra det som fremgår av kontrakten, blir kontraktsforpliktelsene derved endret gjennom byggemøtereferatet. Konsekvensen er blant annet at advokaten ved en rettssak alltid må ha kontroll på om det fremgår noe i byggemøteprotokollene som setter til side eller endrer deler av den opprinnelige kontrakten mellom partene. Dette illustrerer også hvor viktig byggemøtereferatene er.
Det anbefales alltid å holde et oppstartsmøte før de fysiske arbeider starter, hvor blant annet følgende bør gjennomgås:
Hvem er partenes representanter og hvor skal meldinger sendes?
Entreprenørens varslingsplikt ved avvikende fremdrift eller krav om endring eller tillegg (preklusjon)
Skal krav om tillegg- eller endringer varsles på egne skjemaer og eventuelt legges inn på webhotell.
Partenes bankgarantier
Oppdragsgivers koordineringsplan og entreprenørens fremdriftsplan
Melding om bruk av underentreprenører/nye underentreprenører
Fakturering og eventuelt utarbeidelse av en faktureringsplan
Prosedyrer for innkalling, avholdelse og referat fra byggemøter
Prosedyrer for innkalling til overtagelse, FDV-dokumentasjon, testing og annen dokumentasjon til overtagelse
Prosedyrer for regningsarbeider – levering av timelister, fakturering og eventuell protest på timelistene

Det bør særlig diskuteres konsekvensen av at entreprenøren oversitter sin frist til å melde avvik/endringer, samt oversittelse av fristen til å melde et avvik eller en konsekvens.
På samme måte bør det diskuteres konsekvensen av at oppdragsgiver ikke svarer eller svarer for seint. På den måten kan unødvendige misforståelser unngås og prosjektet bli ryddig.
Det bør avtales prosedyrer for avholdelse av byggemøter, innkalling til byggemøter og hvordan det skal føres protokoller fra byggemøter. Herunder må det avtales dersom det er begrensninger i kompetansen til de som stiller på byggemøtet.

3.9 Varsler og krav (NS 8405 pkt. 8)

I mangel av annen bestemmelse skal alle varsler være skriftlige. E-post anses normalt som skriftlig selv om det ikke eksplisitt er avtalt.
Alt som er innført i byggemøtereferat eller tilsvarende referat regnes som skriftlig avtalt. Det betyr at hver av partene må møte med personell som har den fornødne fullmakt til byggemøtene. Det er videre viktig at det som avtales på byggemøtet både blir referert i byggemøtereferatet, og at det blir korrekt gjengitt. Protest mot innholdet i et byggemøtereferat må fremmes «uten ugrunnet opphold» og senest i neste byggemøte. Dersom dette ikke er overholdt, er referatets innhold ugjenkallelig.
Dette i motsetning til i NS 8406 hvor en uenighet om protokollen fra byggemøte er korrekt kan protesteres på også senere. I NS 8406 er manglende protest ikke bindende på samme måte som for NS 8405.

4. Feil eller mangler ved oppdragsgivers leveranse

4.1 Den generelle lojalitetsplikt (NS 8405 pkt. 5)

I NS 8405 NS 8405 pkt. 5 under overskriften «Plikten til samarbeid og lojalitet» står det følgende: «Partene er forpliktet til å samarbeide og vise lojalitet under gjennomføringen av kontrakten.» Brudd på lojalitetsplikten mellom partene vil alltid kunne være relevant i den grad det oppstår tvist. Lojalitetskravet følger også av ordinær kontraktsrett, og gjelder således også i andre tilfeller hvor NS 8405 ikke er kontraktsdokument. Brudd på lojalitetsplikten kan for eksempel få den betydning at et ellers berettiget tilleggskrav kan avvises med den begrunnelse at kravet er et resultat av illojal tilbakeholdelse av informasjon fra entreprenør.
Motsatt kan oppdragsgivers bevisste illojalitet – for eksempel bevisst å bidra til at et krav om tillegg ikke meldes korrekt – medføre at entreprenøren får medhold i et krav som ellers ville ha vært tapt. I praksis er det normalt vanskelig å føre tilstrekkelig bevis for utøvd illojalitet og nødvendig årsakssammenheng. Lojalitetsplikten innebærer ikke at en part må minne den annen part om en frist, men det går en grense mot det å forlede den annen part.

4.2 Varsel om svikt i oppdragsgivers ytelse

Utgangspunktet er at entreprenøren ikke har prosjekteringsansvar, med mindre dette særskilt er avtalt (NS 8405 pkt. 13.1,2. ledd). Entreprenørens ansvar er å utføre – innenfor sin lojalitetsforpliktelse – det arbeid som er beskrevet. Den medvirkning oppdragsgiver plikter å yte fremgår i hovedsak av NS 8405 pkt. 19 og 20 i standarden.
Det mest sentrale forhold oppdragsgiver skal medvirke til, er å forestå nødvendig grunnlag for entreprenørens arbeid. Det gjelder prosjektering, arbeidstegninger, gjøre arbeidsstedet tilgjengelig, sørge for plassering, levering av materialer, nødvendige offentlige tillatelser mv. Entreprenøren skal på sin side gjennomgå oppdragsgivers leveranser og medvirke på annen måte så langt det er nødvendig (NS 8405 pkt. 21.11).
Dersom det foreligger mangler i oppdragsgivers tilrettelegging for entreprenørens arbeid, plikter entreprenøren å varsle til oppdragsgiver (NS 8405 pkt. 21.1,2.avsnitt). Dette fordi det skal gi oppdragsgiver anledning til å rette opp i forholdet. Dersom entreprenøren ikke varsler om slike forhold, vil han også kunne miste muligheten til å påberope seg disse forhold verke med hensyn til forsinket fremdrift og dekning av merkostnader.
Entreprenørens varslingsplikt inntrer «uten ugrunnet opphold» fra han blir oppmerksom på at dokumenter mangler, er ufullstendige eller uegnet mv. Det er med andre ord ikke tilstrekkelig at begge parter er klar over at for eksempel igangsettingstillatelse ikke foreligger, og at oppstarten dermed blir forsinket. Ved uteblitt varsel har oppdragsgiver rett til å anse forsinket oppstart som et forhold entreprenøren ivaretar uten å kreve fristforlengelse. Entreprenøren må derfor formelt varsle avviket også der hvor begge parter er kjent med avviket.

4.3 Begrepet «uten ugrunnet opphold»

Begrepet «uten ugrunnet opphold» er et relativt begrep som ikke lar seg definere i antall dager eller uker. Det må vurderes konkret ut fra det enkelte byggeprosjekt og ut fra det enkelte avvik. I den tidligere versjonen, NS 3430, stod det under NS 8405 pkt. 17.5 at oppdragsgiver måtte meddele sitt standpunkt til et varsel fra entreprenøren «uten ugrunnet opphold, dog senest innen 21 dager».
NS 8405 har ikke tilsvarende formulering, men under NS 8405 pkt. 9.1 under «Sikkerhetsstillelse» finnes det en bestemmelse om at sikkerheten «skal stilles uten ugrunnet opphold etter kontraktens inngåelse og senest 14 dager etter mottakelsen av den andre partens sikkerhet». Høyesterett avsa i 2020 en dom (HR-2020-2254-A) hvor kontraktsdokumentet var basert på NS 8401. I henhold til NS 8401 punkt 13.4 skal oppdragsgiver «uten ugrunnet opphold» påberope seg prosjekteringsfeil som han blir kjent med under utførelsen av oppdraget. Dersom oppdragsgiveren ikke gjør det, går retten til å påberope feilen tapt. Høyesterett anså det slik at oppdragsgiver ikke hadde overholdt fristen til å reklamere overfor oppdragstaker «uten ugrunnet opphold» ved å reklamere innen fire uker. Høyesterett uttalte at oppdragsgiver ikke kunne vente mer enn to uker med å fremsette sin reklamasjon for at kravet ikke skal kunne bli prekludert.
Det er derfor nærliggende å anse 14 dager som en yttergrense for hvor lang tid man kan la det gå før et varsel skal sendes med mindre det kan anføres spesielle grunner for en lengre frist.
I mange sammenhenger må det forventes at et varsel sendes raskere enn innen 14 dager. På samme måte må det forventes at oppdragsgiver/byggherre i tilsvarende situasjoner har like kort tid på seg til å fremme eventuelle innsigelser. I de situasjonene hvor det oppstår en akutt problemstilling og hvor arbeidet stanser opp i påvente av en avklaring, må det også kunne kreves enda kortere svarfrist. I situasjoner hvor det er nødvendig med en kort svarfrist bør entreprenøren forsikre seg om at den formelle melding med kort svarfrist rent faktisk er kommet oppdragsgivers prosjektleder til kunnskap. Det må da tydelig fremgå av meldingen den svarfrist som er gitt. Dersom ikke oppdragsgiver er i stand til å ta stilling innen en slik kort frist, må han innen fristen kreve forlenget frist for ikke å miste retten til å komme med sin innsigelse.
I situasjoner som ikke er akutte må det innfortolkes i begrepet at det må være en fornuftig og akseptabel grunn for at varselet eller innsigelsen til svaret blir liggende flere dager uten å bli håndtert.
Det anbefales at forholdet til varsler og svar på varsler diskuteres allerede i oppstartsmøtet, i kombinasjon med at entreprenøren i sitt varsel er tydelig på når han senest må ha svar tilbake. Se her vår anbefalte mal for varsel her.
I varslingsskjemaet bør det etter min oppfatning stå klart innen hvilken frist entreprenøren eventuelt må få en innsigelse på det krav som er fremmet. Dersom varselet ikke har angitt svardato, er det etter undertegnedes oppfatning ryddig og korrekt av entreprenøren å sende melding til oppdragsgiver at han anser varselet som akseptert grunnet manglende tilbakemelding dersom det har gått mer enn 14 kalenderdager. Det er imidlertid verken vanlig eller et formelt krav å sende slik tilbakemelding.
Derimot presiseres det at både entreprenør og oppdragsgiver har plikt til å «kontre» dersom det vil hevdes at det er varslet for seint, eller en innsigelse til varselet er fremkommet for seint (NS 8405 pkt. 8, 3. ledd). Har for eksempel oppdragsgiver kommet med en innsigelse 4 uker etter å ha mottatt et varsel om et avvik fra kontrakten, må entreprenøren melde tilbake at han anser tillegget for akseptert ved at det ikke er mottatt en innsigelse på varselet «uten ugrunnet opphold» og at innsigelsen derfor avvises som tapt. Dersom entreprenøren ikke sender slikt «kontringsvarsel», har oppdragsgiver rett til å anføre at innsigelsen er å anse som rettidig fordi entreprenøren ikke har «kontret» i tide.
Med andre ord har det liten betydning om oppdragsgiver fremmer sine innsigelser senere enn etter to uker dersom entreprenøren ikke påberoper seg at oppdragsgivers innsigelse har kommet for seint. Entreprenøren må reagere «uten ugrunnet opphold» om han mener oppdragsgivers innsigelse er kommet for seint.
Tilsvarende gjelder for oppdragsgiver; Dersom entreprenøren for eksempel har varslet et krav om et tillegg 4 uker etter at det kunne vært varslet, har oppdragsgiver rett til å kontre med at avviket anses være varslet for seint og avvises kravet om tillegg på formelt grunnlag (prekulsjon). Dersom oppdragsgiver ikke har «kontret» på det seine varslet om et tilleggskrav, har oppdragsgiver også mistet retten til å påberope seg for sen varsling for eksempel i en sluttoppgjørsdiskusjon.

5. Entreprenørens varslingsplikt. Oppdragsgivers svarplikt

5.1 Varsel om at det foreligger kontraktsavvik

For det første skal entreprenøren «uten ugrunnet opphold» varsle at det foreligger et avvik fra kontrakten når svikt i leveransen fra oppdragsgiver/byggherre blir avdekket (NS 8405 pkt. 21.2). Entreprenøren plikter med andre ord å varsle avviket selv om entreprenøren på dette tidspunkt er usikker på om det får økonomiske eller fremdriftsmessige konsekvenser. Dersom entreprenøren ikke varsler om et avvik i tide, anses avviket å være dekket gjennom kontraktens avtalte vederlag. Det gjelder selv om endringen er en tilleggsbestilling fra oppdragsgiver.
Det er grunnleggende i NS 8405 at oppdragsgiver til enhver tid skal ha rett til å ha oversikt over det som vil bli fremmet som tilleggskrav og slik sett til enhver tid ha oversikt over hva prosjektets sluttkostnad ligger an til å bli og når overtakelsen kan forventes. Derfor kan ikke-varslede tilleggskrav kunne avvises. Dersom partene mener at dette er en for dramatisk konsekvens, bør partene i stedet velge NS 8406, hvor kravene til varsling av tillegg ikke er like strenge. Der kan krav om tillegg i noen tilfeller fremmes helt frem til sluttoppgjøret selv om de ikke er varslet tidligere.
Dernest plikter oppdragsgiver å svare på varselet om avviket «uten ugrunnet opphold» iht. NS 8405 pkt. 21.2. Dersom oppdragsgiver er uenig i et varsel om tilleggsvederlag, er det ikke nok å avvise kravet. Han må i tillegg angi grunnlaget for avslaget. For eksempel at et varslet tillegg anses å gå inn under en post i tilbudet. Et avslag uten begrunnelse kan bli betraktet som en nullitet (dvs. som om svar ikke var gitt).
Gjelder varselet krav om dekning av merkostnader som følge av feil i oppdragsgivers prosjektering, skal svaret også angi hvordan entreprenøren skal forholde seg til feilen. Entreprenøren trenger da å få vite hvordan han skal løse prosjekteringsfeilen. Entreprenøren skal aldri på eget tiltak løse en prosjekteringsfeil eller en feil i arbeidstegninger. Han skal i ytterste konsekvens melde stans og varsle krav om økonomiske konsekvenser av stansen. Endrede tekniske løsninger kan ikke bare varsles fra entreprenøren – han må ha bestilling på en alternativ løsning før den iverksettes.
Prinsippet i NS 8405 er at oppdragsgiver skal la være å svare om han er enig i at entreprenøren har krav på tillegg i dager eller betaling. Manglende svar innen den fristen entreprenøren har gitt – eller innen 14 dager fra avviksmelding er mottatt om varselet ikke har definert en svarfrist – vil være bindende for oppdragsgiver.
Entreprenøren bør aldri ha en egen linje i sitt skjema med oppdragsgivers aksept og bør heller aldri etterspørre oppdragsgivers aksept. Manglende svar er den aksept som er nødvendig og tilstrekkelig. Ved å be om aksept kan partene anses ved konkludent atferd å ha gått bort fra kontraktens bestemmelse om at aksept skjer ved manglende protest.

5.2 Varsel om at avviket får fremdriftsmessige og/eller vederlagsmessige konsekvenser

Når det varsles om avvik fra kontrakten må det også varsles om hvilken type konsekvens entreprenøren mener dette vil få. Det må derfor meldes både at det foreligger avvik og at det må antas å få konsekvens for fremdrift og/eller vederlag allerede før konsekvensen kan beregnes i dager og kroner.
I praksis vil entreprenøren normalt vite om det får konsekvens når avviket meldes og varsler derfor samtidig at det får slik konsekvens. Har entreprenøren ikke opplyst i avviksmeldingen at avviket får konsekvens for fremdrift og/eller kostnad i avviksmeldingen, må han melde dette straks han blir klar over dette for ikke å risikere å få et ellers berettiget tillegg prekludert.
Fristen for å meddele til oppdragsgiver om at det vil bli krevd endring i vederlag eller fremdrift som følge av avviket er «uten ugrunnet opphold» etter at entreprenøren er blitt klar over at forholdet (NS 8405 pkt. 25.3, 1. ledd i vederlag og NS 8405 pkt. 24.4 for fremdrift).
Varsel om kontraktsavvik, varsel om type konsekvens og eventuelt fremsendelse av spesifisert krav kan sendes i samme melding. Det er imidlertid uheldig å vente med å varsle til entreprenøren har fått oversikt over konsekvensene i tid og penger fordi varslingen derved fort vil bli sendt for seint.
Ved å benytte anbefalte skjema (se vedlegg) sender man inn varsel om at det er et tillegg og deretter sendes et revidert varsel med spesifisering av konsekvens for fremdrift og tilleggsvederlag.
Ved tilleggs- eller endringsbestillinger fra oppdragsgiver skal det varsles at det får en økonomisk eller fremdriftsmessig konsekvens. Dernest skal varsles om tillegget kreves honorert etter kontraktens enhetspriser eller om det skal honoreres som regningsarbeider. Regningsarbeider skal varsles før de iverksettes. Dersom det finnes egnede enhetspriser, skal disse brukes. Kreves det endring av enhetsprisene skal det også varsles.

5.3 Varsel om økte riggkostnader, urasjonell drift mv.

Vil entreprenøren også kreve dekket andre merkostnader enn direkte utlegg som følge av et avvik fra kontrakten må det presiseres særskilt. Det kan gjelde krav om å få dekket økte kapitalutgifter, økte utgifter til rigg, mv., eller vil kreve dekning av urasjonell drift (NS 8405 pkt. 25.3, 2. ledd pkt. a og b). Typisk dersom entreprenøren ikke får nødvendig tilkomst i henhold til den fremdriftsplanen entreprenøren skal ha utarbeidet 6 uker etter kontraktsignaturen (jf. NS 8405 pkt. 18.1).
Manglende tilkomst vil ofte medføre at arbeidet må omorganiseres, rigg må flyttes mv. Slike merkostnader kan kreves prekludert (tapt) med mindre det spesifikt varsles om et slikt tillegg. Varsel om slike tillegg må følges opp med en spesifisering av hvilke merkostnader som kreves.
Det er ikke tilstrekkelig å fremme et slikt tilleggskrav første gang i sluttoppgjøret. Det er samtidig viktig å presisere at ethvert avvik i produksjonen skal måles etter den opprinnelige fremdriftsplanen som skal være utarbeidet etter NS 8405 pkt. 18.1 (6 uker etter signatur) og ikke etter senere reviderte fremdriftsplaner. Derfor er det også viktig for entreprenøren å utarbeide en slik fremdriftsplan eventuelt å sende en e-post at en konkret fremdriftsplan med angivelse av fremdrifsplanens dato skal anses som entreprenørens fremdriftsplan etter NS 8405 pkt. 18.1.

5.4 Fremsettelse av spesifisert krav

Når entreprenøren har fått den nødvendige oversikt over grunnlaget for å beregne fremdriftskonsekvensen og endring i vederlaget, plikter han «uten ugrunnet opphold» å fremsette et spesifisert og begrunnet krav. Det gjøre normalt ved at det sendes inn et revidert varsel hvor det fremgår hvilke tillegg som kreves med hensyn til fremdrifsmessig og øknomiske tilleggskrav. Forsømmer entreprenøren å sende frem sin spesifikasjon på hva som kreves av tillegg i kroner eller dager, vil ikke tilleggskravet av den grunn være tapt, men da har entreprenøren bare krav på slikt tillegg som oppdragsgiver «—måtte forstå forholdet ville medføre». Fristen entreprenøren har til å fremme et spesifisert krav løper fra han har – eller kunne skaffet seg – tilstrekkelig grunnlag til å beregne sitt krav på tillegg i tid og/eller penger.

5.5 Oppdragsgivers svarplikt

Har oppdragsgiver innsigelser til et varsel om avvik, krav om dekning av riggkostnader mv. eller til det konkrete spesifiserte krav, må oppdragsgiver komme med sine innsigelser «uten ugrunnet opphold». Dersom oppdragsgiver ikke svarer i tide, har entreprenøren rett til å betrakte det som en aksept av det enkelte varsel. Svarer ikke oppdragsgiver på melding om avvik, er avviket akseptert. Det er kontraktens system, og det skal ikke etterspørres aksept.
Det å benytte et varslingsskjema hvor oppdragsgivers aksept inngår vil være det samme som å tilsidesette hele kapittel 23 (irregulær endringsordre) i
NS 8405. Det vil i så tilfelle anses å være et vesentlig avvik fra standarden som frarådes.
Entreprenørens plikt til å starte på tilleggs- eller endringsarbeider når det er produksjonsmessig naturlig, står fast selv om det fortsatt er uklart om oppdragsgiver vil akseptere kravet om tillegg i vederlag eller byggetid.
Dersom oppdragsgiver ikke svarer på en revidert endringsmelding med spesifisering av tilleggskravet, er både størrelsen av konsekvensen i dager og kroner endelig bestemt. Har oppdragsgiver avvist at en meldt endring kvalifiserer til tillegg i byggetid eller vederlag, men ikke subsidiært anført at også tilleggskravets størrelse bestrides, er uenigheten begrenset til om tillegget kan anses berettiget eller ikke. Da skal en senere anførsel om at også kravet størrelse bestrides avvises som fro seint fremsatt. Tvisten skal da anses å være begrenset til om varselet kvalifiserer til et tillegg eller ikke, men tilleggets størrelse skal anses som omforent.

5.6 Plikt til å «kontre»

Entreprenøren må sende varsler på hvert enkelt kontraktsavvik. For hvert av disse avvikene må det varsles «uten ugrunnet opphold» for at kravet ikke skal kunne gå tapt. Det anbefales å benytte skjemaet for oversikt over tillegg og endringer som kan hentes ned uten vederlag her. Det er nødvendig for å holde oversikt over endringer og tillegg og hva som er godkjent og ikke.
Vil oppdragsgiver påberope seg at entreprenøren ikke har klart å varsle i tide, må oppdragsgiver meddele dette til entreprenøren «uten ugrunnet opphold». Entreprenøren har rett til «uten ugrunnet opphold» å få vite om oppdragsgiver vil avvise et ellers berettiget krav på tillegg med den begrunnelse at tillegget er varslet for seint.
Har entreprenøren varslet for seint uten at oppdragsgiver har kommentert den forsinkede fremsendelsen «uten ugrunnet opphold», er den manglende protesten fra oppdragsgiver å betrakte som en aksept av at entreprenørens tilleggskrav er fremmet i tide.
Har for eksempel entreprenøren kommet med sitt varsel om et tillegg etter 4 uker, er det i alle normale tilfeller fremmet for seint og tillegget kan kreves prekludert. Da må oppdragsgiver reagere med å påberope seg at varselet har blitt mottatt for seint. Har oppdragsgiver ikke gjort det, men for eksempel fremmet innsigelsen om at varselet var sendt for seint først i forbindelse med sluttoppgjøret to måneder senere, er det denne innsigelsen som må avvises. Oppdragsgiver kunne da fått tilleggskravet avvist om han hadde gjort det i tide, men etter to måneder kan en slik innsigelse avvises som prekludert. Retten til å protestere er bortfalt fordi protesten er fremmet for seint.
Det samme gjelder motsatt vei. Har entreprenøren varslet et tilleggskrav i tide og mottatt oppdragsgivers protest på tillegget for eksempel etter 4 uker, kan entreprenøren «kontre». Det betyr at entreprenøren «uten ugrunnet opphold» må meddele tilbake til oppdragsgiver at hans protest på tilleggskravet er mottatt for seint og protesten anses som prekludert. Med andre ord kan oppdragsgiverens protest på tillegget kreves avvist på formelt grunnlag, uten at det vil være nødvendig å diskutere protestens innhold. Dersom entreprenøren ikke gir denne meldingen tilbake, anses entreprenøren å ha akseptert oppdragsgivers protest som rettidig selv om fristen for lengst er utløpt.

5.7 Realitetsdrøftelser – «gjenoppliving» av prekluderte krav

Høyesterett har i sin dom gjengitt i Rt.1984 s.962 lagt til grunn at en forsinket reklamasjon kan repareres dersom entreprenøren går inn i en «uforbeholden realitetsdrøftelse» om en reklamasjon som er fremmet for seint. Det har vært uklart i hvilken grad en slik «uforbeholden realitetsdrøftelse» også kan reparere et krav om tillegg som ikke er fremsatt i tide. Entreprenøren plikter å varsle et krav om tillegg «uten ugrunnet opphold» for at tillegget ikke skal kunne avvises på formelt grunnlag og spørsmålet kommer opp der oppdragsgiver ikke påberoper seg at entreprenøren har varslet om sitt tilleggskrav i tide. Oppdragsgiver har plikt til å påberope seg for seint varsel «uten ugrunnet opphold». Oppdragsgiver har ikke «kontret» i tide.
Spørsmålet blir om entreprenøren – ved å inngå i en «uforbeholden realitetsdrøftelse» om et tillegg hvor oppdragsgiver ikke har kontret i tide – derved har tapt retten til å påberope seg at oppdragsgivers protest mot et tillegg er kommet for seint.
Det finnes ikke et entydig svar på dette spørsmålet, men en dom fra Høyesterett avsagt 24. april 2023(HR-2023-766-A) indikerer at en «forbeholden realitetsdrøftelse» ikke vil kunne «gjenopplive» et ellers tapt krav. Dommen må oppfattes slik at et prekludert krav må likestilles med et krav som er foreldet og vil ikke kunne gjenoppstå selv om partene uforbeholdent har diskutert kravet i etterhånd.
Det bør derfor legges til grunn at en protest på et tillegg fra oppdragsgiver som ikke er fremmet i tide vil innebære at tillegget skal legges til grunn som godkjent selv om partene har vært i en realitetsdrøftelse på tilleggets berettigelse. Forutsetningen er selvfølgelig at entreprenøren har «kontret» på den forsinkede protesten i tide.

6. Fakturering og betaling

6.1 Utgangspunktet for fakturering i prosjektet

NS 8405 har som utgangspunkt at entreprenøren kan kreve månedlige avdrag av kontraktssummen på grunnlag av det som er utført og tilført byggeplassen (NS 8405 pkt. 28.1). Oppdragsgiver skal ha stillet sikkerhet overfor entreprenøren på 15 % av kontraktssummen (NS 8405 pkt. 9.3) før entreprenøren har plikt til å starte arbeidene. Entreprenøren har plikt til å stille sikkerhet for at han fullfører sine kontraktsforpliktelser med 10 % av kontraktssummen (NS 8405 pkt. 9.2, 2. ledd). Før entreprenøren har stillet slik sikkerhet har ikke oppdragsgiver noen betalingsplikt.
I tillegg til denne sikkerheten har oppdragsgiver sikkerhet i form av utført arbeid som er produsert, men ikke fakturert og/eller forfalt. Selv om selve bankgarantien fra entreprenøren bare er på 10 %, er oppdragsgivers sikkerhet normalt større enn de 15 % sikkerhet han selv stiller. Oppdragsgivers behov for sikkerhet er samtidig stort fordi et skifte av entreprenør midt i byggeprosessen – for eksempel fordi entreprenøren går konkurs – normalt vil medføre betydelig forsinkelse og merkostnader for oppdragsgiver.

6.2 Beregning av fremdriftsbetaling og forfall

Entreprenøren har i utgangspunktet rett til å få betalt i henhold til det han har produsert og tilført byggeplassen, med fradrag for innestående. Betalingsfristen er 28 dager beregnet fra oppdragsgiver har mottatt fakturaen, ikke fra utstedelsesdato. I tillegg til at entreprenøren må stille sikkerhet, må han presentere en «spesifisert faktura som kan kontrolleres» for at oppdragsgiver skal ha betalingsplikt. «Det skal medfølge målinger og annen dokumentasjon som er nødvendig for byggherrens kontroll» (NS 8405 pkt. 28.3, 2. ledd).
Konkret betyr dette at oppdragsgiver kan forlange at det fremlegges en avregning av kontraktens poster, med en angivelse av hvor stor andel av hver post som det kreves betalt for. Denne oppstillingen skal bare inneholde det som er produsert frem til registreringen, og skal ikke omfatte det som vil bli produsert frem til forfall av fakturaen. Det kan være diskutabelt hvor detaljert en slik oppstilling skal være, men det vil være praktisk å avregne produksjonen etter tilbudets prisbærende poster.
En takstmannsvurdering vil i utgangspunktet ikke være tilstrekkelig spesifikasjon med mindre den er svært godt spesifisert. En beregning av ferdigstillelsesgrad vil innebære elementer av skjønn. Derfor er oppdragsgiver gitt en rett til å delta på en slik påvisning entreprenøren skal foreta. Entreprenøren skal varsle oppdragsgiver med rimelig frist for at oppdragsgiver skal kunne delta når entreprenøren foretar sine påvisninger. Fakturering etter fremdrift kan bare skje en gang pr. måned.
Første halvpart av avtalt kontraktsbeløp kan bare faktureres med 90 % av det som er produsert på faktureringstidspunktet. Andre halvpart av kontraktsbeløpet kan imidlertid faktureres med 100 % av det som er produsert. Innestående beløp kan først faktureres sammen med sluttfakturaen (NS 8405 pkt. 33.3, 1. ledd)

6.3 Tilbakeholdelse av betaling

Oppdragsgiver har rett til å holde tilbake hele eller deler av sin betaling dersom han fremmer spesifiserte innsigelser innen forfall. En slik spesifikasjon kan være til enkeltposter i entreprenørens oppstilling. Det kan også være tilbakeholdelse av eventuell påløpt dagmulkt (jf. NS 8405 pkt. 29.3, 1. ledd) eller andre økonomiske motkrav.
Unnlater oppdragsgiver å betale hele eller deler av en faktura ved forfall uten spesifisert begrunnelse, vil det foreligge betalingsmislighold. Oppdragsgiver må både angi det grunnlag han anfører for sitt tilbakehold og konkret angi størrelsen på hver av postene han tilbakeholder på. Dersom den urettmessige tilbakeholdelse av avdragsbetaling er av en viss størrelse, vil entreprenøren kunne påberope seg «vesentlig betalingsmislighold». Entreprenøren vil da kunne kreve forsinkelsesrenter og eventuelt iverksette stans med de merkostnader det medfører. Ved en berettiget stans på grunn av betalingsmislighold vil entreprenøren kunne kreve fristforlengelse og dekket alle sine merkostnader, jfr. NS 8405 pkt. 29.3, 2. ledd.
Hevder oppdragsgiver at det er fakturert mer enn det som er produsert på faktureringstidspunktet, må han angi hvilke poster han hevder er fakturert for høyt. Vil han også kreve fradrag av dagmulkt for overtredelse av en delfrist, må han angi hvilken delfrist som det beregnes dagmulkt for, og hvilket beløp som tilbakeholdes på dette grunnlag. Først når oppdragsgiver har angitt grunnlaget for å holde tilbake en betaling, og spesifisert de aktuelle postene med konkrete beløp, kan det foreligge et berettiget tilbakehold av betaling.
Mener entreprenøren at oppdragsgivers tilbakehold er uriktig, foreligger et omtvistet tilbakehold. Partene har hver for seg risikoen for at eget standpunkt er korrekt. Oppdragsgiver har risikoen for at hans tilbakeholdelse er berettiget og entreprenøren har risikoen for at hans misligholdstiltak (for eksempel stans) er berettiget.
På den annen side innebærer ikke oppdragsgivers betaling av en avdragsfaktura noen form for erkjennelse fra hans side. Oppdragsgiver har ingen risiko utover ulempen med å betale en fremdriftsfaktura han er i tvil om. Gjelder det en tilleggsfaktura, må oppdragsgiver eventuelt betale med forbehold hvis han vil ha i behold retten til å bestride dette tillegget senere. Har oppdragsgiver uforbeholdent betalt en tilleggsfaktura vil han også normalt ha mistet retten til å komme med innsigelser på denne for eksempel i en diskusjon om sluttoppgjøret.

6.4 Tilførte materialer og innestående

Entreprenøren har rett til å fakturere det som er produsert, men også fakturere det som er tilført byggeplassen i form av «materialer og varer for å bygges inn» (NS 8405 pkt. 28.1, 1.ledd, 2. setning). Oppdragsgiver kan nekte å betale for tilførte materialer og varer frem til entreprenøren har bekreftet eller dokumentert at det ikke hviler heftelser på disse (NS 8405 pkt. 29.2).
Bestemmelsen får imidlertid liten betydning i praksis fordi salgspant på byggevarer levert for inkorporering i et byggeprosjekt, blir oppdragsgivers eiendom ved betaling. Det er bare unntaksvis at heftelser kan rettferdiggjøre uteblitt betaling fra oppdragsgiver.
Entreprenøren har – dersom annet ikke er avtalt – rett til å kreve justert kontraktssummen med pris- og lønnsstigning i henhold til NS 3405 (NS 8405 pkt. 27.1). Dette tillegget i den avtalte kontraktssummen kan faktureres sammen med avdragsfakturaen en gang per måned.

6.5 Betalingsplan

Det er ikke uvanlig å forhandle frem en betalingsplan basert på prosjektets planlagte fremdrift. Avtale om en slik betalingsplan kan være basert på flere ulike motivasjoner. Det kan være å forenkle faktureringen, eller det kan være at partene blir enige om en annen betalingstakt enn den som vil følge av de ordinære regler om betaling etter faktisk produksjon.
Det kan være at prosjektet krever store kapitalkostnader før prosjektet starter opp. Dette kan for eksempel være aktuelt ved større entrepriser på legging av stein som skal kjøpes inn fra Kina. Denne leveransen må ofte bestilles og betales lang tid i forveien. Da kan det være naturlig at oppdragsgiver i en betalingsplan påtar seg en betalingsforpliktelse slik at betalingen blir «fortung» i forhold til det som kan anses produsert eller levert til byggeplassen.

6.6 Fakturering av endrings- og tilleggsarbeider

I motsetning til kontraktsarbeidene skal alle arbeider som kommer i tillegg til den opprinnelige kontraktssummen faktureres med 100 % (NS 8405 pkt. 28.2). Det skal ikke holdes tilbake noe innestående beløp. I utgangspunktet skal fakturering skje når endringene er ferdig utført, men dersom arbeidene er av en viss utstrekning i tid, kan entreprenøren kreve løpende fakturering, men ikke oftere enn en gang per måned.

6.7 Entreprenørens rett til å stanse arbeidene

Dersom det foretas en uberettiget tilbakeholdelse av entreprenørens vederlag, kan entreprenøren stanse arbeidene dersom betalingsmisligholdet gjelder en «vesentlig […] betalingsforpliktelse» (NS 8405 pkt. 30.2). Hva som er «vesentlig» i slik situasjon er imidlertid relativt og kan ikke defineres generelt.
Det er åpenbart at enhver uberettiget tilbakeholdelse av vederlag ikke kan gi rett til et så drastisk tiltak som å stanse arbeidene. Stansing er et tiltak som kan få vesentlige konsekvenser i forhold til fremdrift og ekstra kostnader. Om entreprenøren har rett til forlenget byggetid og dekning av de merkostnader som påløper som følge av stansen, avhenger av om byggestansen anses som berettiget eller ikke. Samtidig er det klart at stansing er eneste reelle maktmiddel entreprenøren har tilgjengelig for å imøtegå urettmessig tilbakeholdelse fra oppdragsgiver. I det øyeblikk arbeidet er ferdig og overtagelse holdt, har entreprenøren ikke lenger en posisjon der han kan legge press på oppdragsgiver for å gjennomføre en kontraktsmessig korrekt betaling.
Beløpets størrelse vil være ett element i vurderingen av om et betalingsmislighold er så vesentlig at stansing vil være berettiget. Et annet element vil være når i prosjektet en stansing iverksettes. Det kan tenkes at en stansing er å anse som uforholdsmessig i en avslutningsfase av prosjektet, men ikke vil være det på tidligere tidspunkt. Min anbefaling er at entreprenøren ikke iverksetter stansing uten å ha konferert med advokat fordi de økonomiske konsekvensene av en uberettiget stansing kan bli svært omfattende.
Dersom stansing iverksettes fra entreprenørens side, må det skje på formelt riktig måte. Først må det varsles skriftlig til oppdragsgiver – minst 24 timer i forveien – om at stansing vil bli iverksatt med mindre et nærmere definert beløp innbetales til entreprenøren. Fordi fristen er så vidt kort må entreprenøren i det minste ha en viss sikkerhet for at oppdragsgiverens representant rent faktisk er blitt kjent med varselet i tide.
Disse 24 timene skal gi oppdragsgiver en anledning til å revurdere sitt standpunkt. Først 24 timer etter at varselet er mottatt av oppdragsgiver, kan en lovlig arbeidsstans iverksettes. Det er imidlertid ikke et krav at entreprenøren også varsler at stansen er iverksatt, men det kan likevel anbefales. Dersom entreprenøren iverksetter stans av arbeidene, må han være av den oppfatning at stansen er berettiget. Da bør entreprenøren samtidig meddele oppdragsgiver at han vil fremme krav om både fristforlengelse og dekning av merkostnader som følge av at han ble satt i en situasjon der han måtte iverksette en stans for å få sin rettmessige betaling (NS 8405 pkt. 30.2, 2. ledd).

7. Endringer og tillegg fra oppdragsgiver

Endringer og tillegg vil være en av de viktigste delene av entreprisen for entreprenøren. Både oppdragsgiver og entreprenør må følge strenge prosedyrer når de har valgt en så formell avtale som NS 8405. Alternativet er å benytte NS 8406 som ikke har like strenge varslingsregler ved endringer.

7.1 Hva er inkludert i prisen og hva er endring/tillegg

NS 8405 skiller ikke mellom hva som er «tillegg» og hva som er «endring» slik som følger av NS 3430. Dette skillet er uten betydning i NS 8405.
Det er ikke uvanlig at det i tilbudsforespørselen er tatt inn en innledende tekst til det enkelte kapittel om at arbeidene under det aktuelle kapittel skal leveres komplett inklusive eventuelle uteglemte poster. Typisk gjelder det de kapitlene hvor det ofte vil bli engasjert underentreprenører.
Betydningen av en slik innledende tekst til et kapittel er begrenset så lenge den ikke er tatt inn som en selvstendig og prisbærende post. Konsekvensen er at entreprenøren også plikter å utføre eventuelle nødvendige poster som måtte være uteglemt under prosjekteringen selv om det vil overstige 15% av kontraktsummen, men disse tilleggene gir grunnlag for tilleggskrav. Slike tillegg må da varsles tilsvarende som enhver annen irregulær endringsordre. Entreprenørens tilbud er kun gitt for de prisbærende postene med de angitte mengder som fremgår av beskrivelsen med mindre entreprenøren også har påtatt seg prosjekteringsansvar i selve kontrakten (ofte i kapittel 0 i tilbudsforespørselen).

7.2 To måter å pålegge endringer på

Standarden legger opp til to alternative måter byggherre kan pålegge entreprenøren å utføre en endring. Utgangspunktet er at det skal utstedes en skriftlig endringsordre som gir beskjed at det kreves en endring og beskriver hva endringen går ut på. Imidlertid kan også en endring av entreprenørens forpliktelse pålegges ved en irregulær endringsordre. Kort sagt er en irregulær endringsordre alle slags berettigede pålegg om å utføre et arbeid som innebærer en endring av det opprinnelig avtalte, som ikke gis ved en skriftlig endringsordre.

7.3 Endringsordre

Oppdragsgiver har rett til å bestille endringer og tillegg opp til 15 % utover den opprinnelige kontraktssum (NS 8405 pkt. 22.1, 1. ledd). Ved beregning av denne 15%-regelen regnes ikke endringer som skyldes regulerbare mengder. Er det ikke avtalt mengdekontroll er alle poster, med unntak av RS-poster (Rund Sum), regulerbare.
Krav om tillegg eller endring må stå i sammenheng med det kontrakten omfatter og ikke være av vesentlig annen art. Endringsordre må være skriftlig og avgitt av den som på kontrakten står som oppdragsgivers kontaktperson.
En endringsordre kan også gå ut på forsering (NS 8405 pkt. 22.2). Det betyr at entreprenøren kan bli pålagt å ferdigstille innen opprinnelige frist selv om han har krav på tilleggsfrist, men entreprenøren kan da kreve dekket merutgifter i form av forseringskostnad for å overholde den opprinnelige frist. En mulig «tommelfingerregel» for slike forseringskostnader kan være at dersom arbeidsstyrken i utgangspunktet er optimal, vil en økning av arbeidsstyrken med 100 % medføre 50 % økning i produksjonen. Det betyr at entreprenøren kan kreve 50 % av merkostnadene ved oppbemanningen dekket som urasjonell drift i tillegg til andre direkte utgifter som overtid eller merkostnader ved innleie av ekstra kapasitet mv. Vær oppmerksom da på at urasjonell drift må varsles «uten uggrunnet opphold».

7.4 Irregulær endringsordre

Begrepet ble innført i 2008-revisjonen og representerer et nytt begrep, men mer tilpasset den praktiske hverdag enn en formell og skriftlig endringsordre. Standarden legger opp til at endringsordre er hovedregelen og irregulær endringsordre unntaket. I praksis foregår det imidlertid i de fleste tilfeller mer uformelt på byggeplassen, slik at irregulær endringsordre i realiteten er mest vanlig. Det har man tatt hensyn til ved at revisjonen i 2008 innførte begrepet «Irregulær endringsordre» (NS 8405 pkt. 23).
En irregulær endringsordre er ethvert pålegg om en ytelse som ikke gis ved endringsordre og som innebærer en endring av opprinnelig avtale. Arbeidspålegget må imidlertid enten:
Være gitt av en person med fullmakt til å gi en endringsordre
Være gitt av person med fullmakt til å kontrollere entreprenørens utførelse, eller
Fremgå av arbeidstegninger, arbeidsbeskrivelser eller lignende utarbeidet av byggherrens prosjekterende
Entreprenøren har en umiddelbar utførelsesplikt også i henhold til en irregulær endringsordre. Det betyr at endringen må iverksettes umiddelbart. Dette er i motsetning til NS 3430 hvor det ikke var ubetinget utførelsesplikt for irregulære pålegg. Nå plikter entreprenøren å utføre slike irregulære endringer inntil han eventuelt blir pålagt å stanse utførelse av endringer. Blir han imidlertid stanset, har entreprenøren samtidig rett til å få betalt for det som er utført frem til stansingsordre er mottatt.
Dersom entreprenøren mottar en irregulær endringsordre, er varslingsreglene de samme som ved feil eller mangler ved oppdragsgivers ytelse.
Det må ikke glemmes at eventuelle krav om endring av enhetspriser og krav om tillegg for økte rigg, finansieringskostnader, urasjonell drift mv. som følge av pålegget, må spesifikt varsles. Det er ikke tilstrekkelig bare å varsle at endringen får økonomiske konsekvenser hvis ikke det varsles at det også kreves økt rigg, urasjonell drift mv. Dersom krav om økt rigg og urasjonell drift ikke fremgår av varselet, vil krav på slike merkostnader kunne avvises som for seint fremmet.

7.5 Varsel og svarplikt

Dersom det mottas endringsordre etter NS 8405 pkt. 22 (skriftlig instruks), løper det ikke noen varslingsplikt for å varsle at endringsordren representerer et avvik fra kontrakten. Avviket er kjent for oppdragsgiver ved den endringsordre han selv har gitt, men det er ikke kjent for oppdragsgiver om entreprenøren vil fremme krav om tillegg i tid eller penger som følge av endringsordren. Det må derfor «uten ugrunnet opphold» meldes at endringsordren vil få konsekvens for fremdrift og/eller kostnader. I tillegg må entreprenøren melde – dersom det ikke fremgår av det første varselet – konsekvensen i form av dager og kroner «uten ugrunnet opphold» fra kravets størrelse er kjent eller kunne vært beregnet.
Når entreprenøren har avgitt en melding, påhviler det oppdragsgiver å komme med eventuelle innsigelser innen den fristen entreprenøren har satt eller «uten ugrunnet opphold» dersom entreprenøren ikke har satt svarfrist.
Dersom oppdragsgiver mener at entreprenøren ikke har sendt sitt varsel i tide, må oppdragsgiver «kontre» for at oppdragsgiver skal ha i behold retten til å påberope seg at kravet eller tillegget er varslet for seint. Har ikke oppdragsgiver «kontret» på et for seint varsel «uten ugrunnet opphold», anses oppdragsgiver også å ha akseptert entreprenørens forsinkede varsel som fremmet i tide.
Det samme gjelder om oppdragsgiver kommer med sine innsigelser for seint. Entreprenøren må «uten ugrunnet opphold» påberope seg at innsigelsen fra oppdragsgiver er kommet for seint.
Den som ikke «kontrer» anses å ha godkjent varselet eller innsigelsen som fremkommet i tide (NS 8405 pkt. 8, 3. ledd).

7.6 Vanlige feil som gjøres

I mange byggeprosjekter er det nettopp endringsreglene som medfører tvist om vederlag ved sluttoppgjør. Reglene er ikke vanskelige i seg selv, men de krever nøyaktighet. Avvik må varsles uten ugrunnet opphold, det må varsles hvilke konsekvenser avviket vil få og kravet må spesifiseres. Innsigelser mot de fremsatte kravene må fremmes uten ugrunnet opphold.
Normalt er det klare rutiner og oppfølging av disse som er problemet. Partene begynner lett å praktisere endringer og tillegg uten at noen av partene følger formreglene i den avtalen de har signert på. Dette skyldes dels at ting har lett for å bli behandlet mindre formalistisk på byggeplassen enn det NS 8405 forutsetter. Dels skyldes det manglende kunnskap om reglene, og dels manglende rutiner i administrasjonen. Muntlige bestillinger av endringer – der partene kanskje er enige om at det er en endring – er ikke uvanlig. I slike tilfeller må entreprenøren fortsatt varsle skriftlig at det foreligger en endring, angi konsekvensene og spesifisere. Hvis ikke – kan tillegget avvises som prekludert.
En annen feil som er lett å begå er å unnlate å undersøke om tegninger, instrukser og lignende mottatt fra byggherrens prosjekterende innebærer avvik fra det opprinnelig avtalte. Varsler ikke entreprenøren uten ugrunnet opphold etter at materialet mottas eller endringen burde vært oppdaget, kan entreprenøren risikere å miste sitt krav på tilleggsvederlag eller fristforlengelse. Imidlertid skal reviderte tegninger fra oppdragsgiver alltid klart tilkjennegi hva som er endringene.
Det er grunnleggende for NS 8405 at oppdragsgiver har rett til å ha kostnadskontroll på alle stadier i entreprisen. Derfor må tilleggskrav varsles og spesifiseres fortløpende gjennom hele prosjektet. Uten slike varsler og spesifiseringer har ikke oppdragsgiver mulighet til å holde den kostnadskontroll som kontrakten forutsetter.

8. Vederlagsjusteringer

Ved tillegg og endringer vil det oftest også følge krav om tillegg eller fradrag. Hvordan kontraktssummen skal justeres beror på hvilken endring det er tale om. Det må her skilles mellom regulerbare mengder og tilleggsbestillinger/ endringer.

8.1 Vederlagsjustering ved endring av mengder

Med mindre det er avtalt faste mengder (NS 8405 pkt. 27.2), skal alle poster reguleres etter faktiske medgåtte mengder. Faktiske medgåtte mengder beregnes etter fysisk oppmåling. Ved beregning av faktiske mengder har oppdragsgiver rett til å bli varslet om befaring og måling etter reglene for avdragsfakturering. Det er ikke slik at entreprenøren bare kan fremlegge sin beregning og forvente at oppdragsgiver uten videre skal akseptere entreprenørens målinger.
Ved regulerbare mengder skal det benyttes den enhetspris som er benyttet i tilbudet. Både større og mindre avvik fra tilbudsforespørselens mengdeangivelse skal korrigeres. Korrigeringen skjer oftest som en del av sluttoppgjøret. Det er ikke noe krav om at avvik skal varsles underveis i prosjektet.

8.2 Vederlagsjustering ved tillegg eller endringer

Dersom oppdragsgiver bestiller en endring (NS 8405 pkt. 25.2.a), oppdragsgivers medvirkning svikter (NS 8405 pkt. 25.2.b) eller entreprenøren utsettes for hindringer som oppdragsgiver er ansvarlig for (NS 8405 pkt. 25.2.c), har entreprenøren rett til å få sitt vederlag endret. Entreprenørens vederlag skal da justeres tilsvarende den konsekvens endringen medfører (NS 8405 pkt. 25.1).
Foreligger det anvendelige enhetspriser for en slik endring, skal endringen beregnes etter tilbudets enhetspriser. Eventuelle krav om endringer av enhetsprisene i tilbudet på grunn av endringene, må varsles særskilt og «uten ugrunnet opphold» (NS 8405 pkt. 25.7.3). Lar entreprenøren være å varsle sitt krav om endring av enhetsprisen i tide, tapes retten til å kreve endret enhetspris. Tilsvarende gjelder dersom oppdragsgiver ikke svarer på krav om endring av enhetspris «uten ugrunnet opphold». Da anses oppdragsgiver å ha akseptert den nye enhetsprisen (NS 8405 pkt. 25.7.3, 2. ledd).
Foreligger det ikke anvendelige enhetspriser i avtalen mellom partene, skal arbeidet utføres som regningsarbeider (NS 8405 pkt. 25.8.1, 1. ledd). Entreprenøren plikter da – før arbeidet starter opp – å varsle oppdragsgiver om at arbeidet utføres som regningsarbeider fordi det ikke foreligger relevante enhetspriser. Regelen er imidlertid en ordensregel som ikke får preklusiv virkning om slikt varsel uteblir fra entreprenøren. Manglende varsel kan imidlertid medføre erstatningsansvar, men i praksis er det lite aktuelt. Plikten til å starte på arbeidene påvirkes ikke av bestemmelsen om slik varsling.
Dersom oppdragsgiver er uenig i at arbeidet utføres som regningsarbeider, plikter han å protestere på dette uten ugrunnet opphold (NS 8405 pkt. 25.8.2, 1. ledd).

8.3 «Anvendelige enhetspriser» ved ekstraordinær prisutvikling

I en situasjon hvor kontraktens enhetspriser forrykkes som følge av en uventet og ekstraordinær prisstigning, har entreprenøren anledning til å varsle at enhetsprisene ikke kan anses å være «anvendelige» jf. NS 8405 pkt. 25.7.1.
For at entreprenøren skal kunne påberope seg at enhetsprisen ikke er anvendelig må utslaget på enhetsprisen være betydelig og det må utgjøre en ikke ubetydelig del av kontraktssummen. Når prisen på OSP-plater økte med ca. 100% på 12 måneder fra 2020 til 2021, vil det være relevant å påberope seg dette som grunnlag for å kreve endring i en enhetspris.
Mest relevant vil dette være når det gjelder tilleggsarbeider der entreprenøren med henvisning til bestemmelsen nekter å utføre tilleggene til kontraktens enhetspris, men krever tillegget utført som regningsarbeider. Det skal nok mye til for å nå frem med en slik anførsel med hensyn til kontraktsarbeidene, men for tilleggsarbeider vil det være god anledning til å nå frem med en slik anførsel. Det må imidlertid presiseres at det finnes lite praksis å forholde seg til i en slik situasjon.
Merk her at bestemmelsen om ekstraordinære forhold som krig, brann, jordskjelv m.v. (NS 8405 pkt. 24.3 «force majeure») i seg selv ikke gir hjemmel for å kreve endring i enhetsprisen. Slike forhold kan gi grunnlag for krav om fristforlengelse, mens denne bestemmelsen i NS 8405 pkt. 25.7.1 i en slik situasjon kan gi hjemmel for endring av enhetsprisen om den påberopes som grunnlag for endring av enhetspris

8.4 Forespørsel om tilbud uten forutgående bestilling

Entreprenøren plikter å utføre tilleggs- og endringsarbeider enten det er bestilt ved endringsordre eller irregulær endringsordre. Arbeidet skal da settes i gang umiddelbart – i den grad fremdriften av prosjektet tilsier det – selv om priskonsekvens ennå ikke er avklart. Plikten til å starte arbeidene så snart det praktisk er hensiktsmessig gjelder selv om oppdragsgiver nekter for at endringen gir rett til tilleggsvederlag.
Oppdragsgiver vil ofte avvente en bestilling til han har fått oversikt over konsekvensen av en endring. Entreprenøren har imidlertid ingen plikt til å utarbeide pristilbud før arbeidene uomtvistelig er bestilt. Det er ikke uvanlig at oppdragsgiver ber om tilbud, og entreprenøren kan ofte se seg tjent med å utarbeide et tilbud for at oppdragsgiver skal ha grunnlag for å bestille tillegget eller å la det være. Det er imidlertid opp til entreprenøren å bestemme om han vil utarbeide et slikt tilbud før utførelsen er bestilt.
Det kan medføre betydelig merarbeid dersom oppdragsgiver stadig ber om tilbud uten at tilleggsarbeider blir bestilt. Entreprenøren er derfor i sin fulle rett dersom han meddeler at han ikke vil utarbeide et tilbud for en mulig endring, eller et mulig tilleggsarbeid, før det foreligger en bestilling. Som alternativ kan også entreprenøren sette vilkår for å utarbeide et tilbud. For eksempel kan entreprenøren betinge seg at oppdragsgiver betaler kostnaden med å utarbeide tilbud i form av medgått tid eller en prosentsats av tilbudets pris dersom tilbudet ikke resulterer i bestilling.

8.5 Plikten til å gi fastpris på bestilte tillegg

Ofte bestiller oppdragsgiver en endring som det ikke finnes anvendelige enhetspriser på i den avtalen partene har inngått, og uten at vederlagskonsekvensen er avklart. Som nevnt plikter entreprenøren å iverksette arbeidet selv om pris på endringen ikke er avklart (NS 8405 pkt. 26.1). Da skal entreprenøren varsle i den grad han vil kreve at arbeidet utføres som regningsarbeider, jf. NS 8405 pkt. 25.8.1.
Når endringen er bestilt, kan oppdragsgiver kreve at entreprenøren gir et fast pristilbud på endringen NS 8405 pkt. 25.8.3.
Oppdragsgiver plikter på sin side å svare på tilbudet – mens arbeidet pågår – «innen rimelig tid» (NS 8405 pkt. 25.8.3, 2. ledd). Det betyr at oppdragsgiver ikke har plikt til å svare like raskt som han har på andre varsler hvor fristen er «uten ugrunnet opphold».
For entreprenøren er dette en klar «fallgruve». Dersom oppdragsgiver bruker tid på å svare – arbeidet går sin gang – og oppdragsgiver til slutt avslår tilbudet, skal endringsarbeidene faktureres som regningsarbeider (NS 8405 pkt. 25.8.1, 1. ledd). Etter reglene om regningsarbeid plikter entreprenøren å fremsende sine timelister og materiallister hver uke, helt fra oppstarten av endringsarbeidene, uavhengig av om det ble gitt fastpristilbud på arbeidene eller ikke (NS 8405 pkt. 25.8.2, 2. ledd).
Entreprenørens problem vil da lett bli at han ikke har utarbeidet spesifiserte time- og materiallister over endringsarbeidene i tillit til at tilbudet blir akseptert av oppdragsgiver. Når han så får et avslag kan han gjerne ikke fremskaffe dokumentasjon som kreves for regningsarbeider etter kap. 31 med hensyn til time- og materiallister. Oppdragsgiver kan derved avvise hele eller deler av et ellers berettiget regningsarbeid fordi entreprenøren ikke er i stand til å fremlegge dokumentasjon som kan kontrolleres. Først når tilbudet eventuelt er akseptert kan entreprenøren uten risiko avslutte utarbeidelse og oversendelse av ukentlige oppgaver over time- og materiallister.
Dersom oppdragsgiver ikke svarer på et tilbud på fastpris «innen rimelig tid» blir det å betrakte som et avslag på tilbudet. Her bindes ikke oppdragsgiver ved ikke å svare, i motsetning til ved varsel om avvik. Dette er et tilbud som går etter reglene om tilbud og aksept i avtaleloven. Blir ikke tilbudet akseptert skal arbeidene gjennomføres som regningsarbeider. Entreprenøren bør imidlertid varsle om at manglende svar på tilbudet anses som avslag. Entreprenøren trenger ikke å akseptere en lengre svarfrist enn maksimum 3 uker.

8.6 Regningsarbeider

Når arbeid utføres som regningsarbeider skal entreprenøren ha betalt for nødvendige kostnader med å utføre arbeidet. Samt et påslag til dekning av indirekte kostnader, risiko og fortjeneste (NS 8405 pkt. 31.1). Det betyr at entreprenøren for eksempel ikke kan vise til veiledende priser på materialer, men at det skal legges frem dokumentasjon på det han faktisk har betalt etter at rabatter er fratrukket.

8.6.1 Kostnadsoverslag

Dersom det ikke foreligger anvendelige enhetspriser, skal endringer utføres som regningsarbeider. Det samme gjelder dersom det er gitt pristilbud på arbeidene, men hvor oppdragsgiver ikke aksepterer pristilbudet (NS 8405 pkt. 25.8.1, 1. ledd). Også i denne situasjonen vil oppdragsgiver ha behov for oversikt over hva kostnadene trolig vil bli, og er derfor berettiget til å kreve at entreprenøren utarbeider et kostnadsoverslag (NS 8405 pkt. 31.2)
Kostnadsoverslaget skal være aktsomt. Krever entreprenøren betydelig mer for arbeidene enn det som fremgår av kostnadsoverslaget, kan oppdragsgiver påberope seg overskridelsen som grunnlag for å kreve prisen redusert. I forbrukerforhold aksepteres det en feilmargin på 15 % (hvtj. § 32 (2)). Trolig må overskridelsen være større imellom profesjonelle. I kostnadsoverslaget bør entreprenøren være tydelig på at overslaget baseres på tidspunktet for overslaget. Det betyr også at entreprenøren må varsle dersom en endring eller et avvik underveis medfører at regningsarbeidene blir større enn det opprinnelige overslaget. Entreprenøren har også varslingsplikt dersom han blir klar over at det blir overskridelser av kostnadsoverslaget, selv om det ikke har kommet inn nye elementer som øker kostnadene (NS 8405 pkt. 31.2). Denne bestemmelsen er imidlertid en ordensforskrift, slik at en forsømmelse fra entreprenøren om å varsle en slik overskridelse ikke medfører preklusjon, men kan medføre at entreprenøren ikke får rett til hele overskridelsen.

8.6.2 Krav til dokumentasjon

Entreprenøren plikter – i mangel av annen avtale – å sende oppdragsgiver en oppgave over material- og timeforbruk hver uke (NS 8405 pkt. 31.4, 1. ledd). Årsaken til at hyppigheten er hver uke er at oppdragsgiver skal ha en reell mulighet til å kontrollere for eksempel antall timer de utførende produserer på arbeidsplassen.
Dersom entreprenøren ikke sender sine oppgaver hver uke, vil oppdragsgiver kunne påberope seg at han mister sin kontrollmulighet, og kan for eksempel kreve en skjønnsmessig reduksjon i antall timer. En vanlig måte å underbygge et krav om reduksjon på vil da være at oppdragsgiver får utarbeidet en rapport om hva de utførte arbeider etter vanlige normer normalt burde koste. Det er imidlertid ikke knyttet noen preklusjon til overtredelse av denne bestemmelsen heller.
Dersom det gjelder ekstra kostnader og tidsforbruk som skyldes oppdragsgivers forhold – for eksempel manglende tilkomst – kan entreprenøren kreve at oppgavene over timer og materialer kun skal sendes en gang hver måned i motsetning til normalt hver uke. Det anbefales likevel å sende hver uke også i disse situasjonene.
Faktura på regningsarbeider kan ikke sendes oftere enn en gang hver måned (NS 8405 pkt. 31.3, jfr, NS 8405 pkt. 28.1, 2. ledd). Det er derfor ikke uvanlig at partene blir enige om at oppgavene over time- og materialforbruk bare sendes en gang i måneden sammen med fakturaen. Det må i så fall entreprenøren sørge for at blir nedfelt i et byggemøtereferat eller tilsvarende for ikke å risikere krav om reduksjon.

8.6.3 Innsigelser til time- og materialister

Dersom entreprenøren har levert sine oppgaver som han skal, har oppdragsgiver en frist på 14 dager fra han har mottatt oppgavene til å komme med sine eventuelle innsigelser. Har oppdragsgiver ikke kommet med sine innsigelser innen disse 14 dagene, skal entreprenørens oppgaver legges til grunn for oppgjøret (NS 8405 pkt. 31.4, 4. ledd).
En vanlig feil fra entreprenørens side er at han ikke påberoper seg denne 14-dagersfristen og går inn i en uforbeholden realitetsdiskusjon om time- og materiallistene. Gjør entreprenøren det, mister han retten til å påberope seg at innsigelsen fra oppdragsgiver er kommet for seint. Entreprenøren må i en slik situasjon være presis på at han forbeholder seg retten til å kreve at oppgaven skal legges til grunn før partene eventuelt går inn i en realitetsdiskusjon om time- og materialbruk. At slikt forbehold er fremført bør av bevishensyn fremgå av etterfølgende e-post eller i referat.
Dersom oppdragsgiver ikke har fått den dokumentasjonen han har rett til å få, kan han kreve ytterligere dokumentasjon. Da må entreprenøren fremskaffe slik supplerende dokumentasjon i den grad den leverte dokumentasjonen ikke er tilfredsstillende. Oppdragsgiver har da en ny 14-dagers frist til å komme med merknader fra komplett dokumentasjon er mottatt.
Merk her at materialkostnadene skal være entreprenørens faktiske materialkostnader etter at ordinære rabatter og årlige volumrabatter er tatt hensyn til. I tekniske entrepriser er årlige volumrabatter hos grossistene ikke uvanlig.

8.6.4 Kravet om at regningsarbeider utføres rasjonelt og effektivt

Dersom entreprenøren ikke følger prosedyrene for innsendelse av oppgaver over time- og materialer hver uke, risikerer entreprenøren å få redusert sitt krav. Selv om entreprenøren har oppfylt sin plikt til å legge frem oppgavene etter disse bestemmelsene, kan oppdragsgiver påberope seg reduksjon av det samlede krav på et regningsarbeid, med den begrunnelse av arbeidene ikke har vært utført rasjonelt.
Entreprenøren plikter å utføre arbeidene rasjonelt og forsvarlig (NS 8405 pkt. 31.1, 2. ledd). Om dette har vært tilfelle vil oppdragsgiver ofte ikke ha noen kvalifisert mening om før et godt stykke ut i arbeidet, og kanskje først når arbeidet er avsluttet. Derfor er oppdragsgiver gitt en selvstendig rett til å påberope seg manglende effektivitet som følge av urasjonell drift eller uforsvarlig forhold (NS 8405 pkt. 31.3, 6. ledd). For at oppdragsgiver skal nå frem med en slik anførsel må han imidlertid kunne påberope seg konkrete forhold som skulle og burde vært utført på annen måte. En generell anførsel om urasjonell drift uten spesifikasjon vil normalt ikke føre frem.

9. Overtagelse. Prøvedrift. Del-overtagelse.

Overtagelse er hvor oppdragsgiver/byggherre formelt overtar ansvaret for kontraktsarbeidet. Det er knyttet ulike rettsvirkninger til overtagelsen. Tas arbeidene i bruk uten overtagelse foreligger det kontraktsbrudd og entreprenøren skal reagere.

9.1 Prøvedrift før overtagelse

Ved tekniske entrepriser plikter entreprenøren å fremlegge dokumentasjon for innregulering, testing mv. Mangler slik dokumentasjon kan det gi grunnlag for at oppdragsgiver nekter å overta anlegget (NS 8405 pkt. 32.5, 2. ledd). Entreprenøren plikter imidlertid å varsle sin oppdragsgiver innen rimelig tid før slik prøving, og gjøre rede for hvilken medvirkning det innebærer fra oppdragsgiver (NS 8405 pkt. 32.2, 3. ledd). Manglende medvirkning fra oppdragsgiver – forutsatt riktig varsling – kan gi grunnlag for krav om fristforlengelse.

9.2 Innkalling til overtagelse

Det er entreprenøren som skal innkalle til overtagelse. Slik innkalling skal skje med rimelig varsel – normalt anses 14 dagers forutgående varsel som rimelig (NS 8405 pkt. 32.2, 2. ledd). Forutsatt korrekt innkalling, plikter begge parter å være representert på befaringen. Uteblir en av partene uten gyldig grunn, kan den møtende part foreta befaringen alene (NS 8405 pkt. 32.3, 1. ledd). Protokollen vil da formelt sett ha virkning som en ordinær protokoll fra overtagelse.
Partene skal gå en «aktsom befaring» (NS 8405 pkt. 32.3, 2. ledd). Det innebærer at oppdragsgiver plikter å påpeke de feil, mangler og gjenstående arbeider som han ved en aktsom befaring registrerte eller burde registrere. Forhold som ble registrert eller burde blitt registrert på en slik befaring, men som ikke er nedfelt i overtagelsesprotokollen, anses som akseptert av oppdragsgiver og kan senere avvises som prekludert (NS 8405 pkt. 32.4, b).
Kontrollen skal også omfatte dokumentasjon fra innregulering og prøving som oppdragsgiver skal ha mottatt i tide, og senest på overtagelsen (NS 8405 pkt. 32.3, 2. ledd, 2.setning). Entreprenøren kan avvise en innsigelse til den mottatte dokumentasjon som ikke fremkommer av selve overtagelsesprotokollen.

9.3 Protokoll fra overtagelsen

Det skal føres en protokoll fra overtagelsen som skal være signert av begge parter (NS 8405 pkt. 32.4). Protokollen skal vise hvem som er til stede, feil, mangler og gjenstående arbeider. Det skal også settes en rimelig frist for utbedring av de protokollerte forhold. Normalt enes partene om utbedringsfristen, men i mangel av annen enighet skal entreprenøren ha en «rimelig frist» til å utbedre de protokollerte forhold.
Dersom det er forhold som oppdragsgiver påberoper seg, men som entreprenøren ikke er enig i, skal dette fremgå av protokollen. Entreprenøren kan også angi hvorfor han ikke aksepterer en merknad fra oppdragsgiver. Det er imidlertid ikke noen krav om dette. Dersom entreprenøren ikke protesterer på en protokollert mangel, anses oppdragsgivers merknad akseptert som en mangel. Forhold som er anført muntlig, men som ikke er tatt inn i protokollen, kan entreprenøren senere avvise som ikke reklamert.
Protokollen skal signeres av alle tilstedeværende og hver av partene skal ha hvert sitt eksemplar. Det kan anbefales å benytte NS 8430 som er en standardprotokoll for overtagelse. En forenklet protokoll for overtagelse under hjelpedokumenter her.

9.4 Oppdragsgiver nekter å overta

Oppdragsgiver har rett til å nekte å overta prosjektet dersom det foreligger feil eller det foreligger slikt omfang av gjenstående arbeider at utbedringen vil hindre oppdragsgiver «den forutsatte bruken» (NS 8405 pkt. 32.5, 1. ledd). Det betyr ikke at oppdragsgiver kan forlange ethvert forhold utbedret før formell overtagelse. Han må tåle etterarbeider så lenge utbedringen ikke hindrer den forutsatte bruk.
På samme måte kan oppdragsgiver nekte overtagelse dersom det ikke foreligger innregulering og prøving i den grad dette er så vesentlig at det forhindrer oppdragsgiver å foreta den kontroll han trenger å foreta for å vurdere om arbeidet er kontraktsmessig (NS 8405 pkt. 32.5, 2. ledd).
Dersom oppdragsgiver nekter å overta, inntrer ikke alle de formelle virkninger som følger av en gjennomført overtagelse. Blant annet har entreprenøren da fortsatt ansvaret for ettersyn av bygget eller anlegget – også i det tilfellet nektelsen er uberettiget.

9.5 Virkninger av overtagelsen

Manglende protest i protokollen på oppdragsgivers merknader, eller oppdragsgivers nektelse på å overta, er å anses som aksept (NS 8405 pkt. 32.4, 2. ledd). Virkningen av overtagelsen er at eventuell dagmulkt slutter å løpe, reklamasjonsfristen begynner å løpe, fristen til å sende sluttfaktura begynner å løpe og sikkerheten kan nedtrappes (NS 8405 pkt. 32.6).

9.6 Ulovlig overtagelse eller del-overtagelse

Oppdragsgiver har ikke anledning til å ta i bruk hele eller deler av prosjektet uten at samtykke er innhentet fra entreprenøren (NS 8405 pkt. 32.8, 1. setning). Det anses imidlertid ikke som urettmessig bruk dersom det er avtalt i kontrakt eller at bruken følger av den fremdriftsplan som det arbeides etter. I alle andre tilfeller er samtykke fra entreprenøren nødvendig for at bruken skal være lovlig.
Tar oppdragiver i bruk deler av bygget eller anlegget uten nødvendig tillatelse, anses dette som kontraktsbrudd (NS 8405 pkt. 32.8, 1.ledd, 2. setning). Dette til forskjell fra NS 3430 hvor overtagelse ved brukelighet var et kontraktsmessig alternativ til en formell overtakelse. NS 8405 har lagt opp til at det alltid skal holdes en overtagelsesforretning.
Ved uberettiget ibrukstagelse skal entreprenøren reagere med å gi oppdragsgiver en kort frist til å tre tilbake fra den ulovlige bruken, eller eventuelt kreve at det foretas en del-overtagelse (NS 8405 pkt. 32.8, 2.ledd, 3. setning). Dersom oppdragiver ikke trer tilbake fra den urettmessige bruk, går risikoen for hele kontraktsarbeidet over på oppdragsgiver. Dagmulkten slutter å løpe, og reklamasjonsfristen for fullførte arbeider begynner å løpe.
Fristen for å reklamere på feil og mangler på de arbeider som var fullført på tidspunktet for den ulovlige brukstillatelse er 14 dager. For reklamasjoner som ikke er fremkommet innen denne frist gjelder de samme reglene som for reklamasjoner som ikke er fremkommet i overtagelsesprotokoll (NS 8405 pkt. 36.6).

9.7 Ordinær del-overtagelse

Ved avtalt del-overtagelse skal det avholdes en overtagelsesforretning for de arbeider som er overtatt etter reglene for ordinær overtagelse. Ved slik del-overtagelse skal det angis hvilke deler av anlegget som overtas og hvor stor andel dette utgjør av kontraktssummen. Det skal dernest sendes et sluttoppgjør på de arbeidene som er overtatt.

10. Sluttoppgjør og innsigelse til sluttoppgjør

Hensikten med sluttoppgjøret er at entreprenøren med endelig virkning kommer med sine krav, og oppdragsgiver med endelig virkning kommer med sine innsigelser til kravet og eventuelle motkrav. Først når krav og motkrav er fremmet har partene mulighet til å få oversikt over om det foreligger en uenighet og omfanget av en eventuell uenighet.
For at hensikten med å gjennomføre et sluttoppgjør skal oppnås, må det også være frister som ikke kan oversittes. Det betyr at verken entreprenør eller oppdragsgiver kan komme med tilleggskrav eller eventuelle nye innvendinger etter fristens utløp. Normalt vil det være av liten betydning om oversittelse av fristen har en mer eller mindre god begrunnelse. Dog har entreprenøren rett til å ta konkrete forbehold slik som omtales nedenfor.

10.1 Entreprenørens sluttfaktura

Entreprenøren skal utarbeide en sluttoppstilling med sluttfaktura. Det er sluttoppstillingen med sluttfaktura som representerer det som til sammen er sluttoppgjøret. Sluttoppgjøret skal være utformet slik at det ikke er tvil om at dette er det endelig sluttoppgjørskravet. Det er ikke et formelt krav at fakturaen inneholder begrepet «sluttoppgjør». Det er tilstrekkelig at det fremgår at oppstillingen representerer entreprenørens endelige krav, men det anbefales at det står «sluttfaktura» på fakturaen.
Derimot er det et krav at sluttoppstillingen skal følges av en faktura. «Forslag til sluttoppstilling» eller tilsvarende får ikke de virkninger som en kontraktsmessig sluttoppstilling har.

10.1.1 Entreprenørens frist til å sende sluttfaktura

Entreprenørens frist til å sende sluttfaktura er 2 måneder fra oppdragsgivers overtagelse (NS 8405 pkt. 33.1, 1. ledd). Konsekvensen av å oversitte fristen for å sende en sluttoppstilling har liten betydning. Hvis derimot oppdragsgiver sender et skriftlig varsel til entreprenøren med en 14 dagers frist til å sende inn sitt endelige sluttoppgjør (NS 8405 pkt. 33.1, 4. ledd), kan det bli mer dramatisk. Oversittes denne fristen, tapes alle omtvistede tilleggskrav unntatt krav som er knyttet til arbeid som utføres etter overtakelse.

10.1.2 Sluttoppstillingens innhold

Sluttoppstillingen skal inneholde alle entreprenørens krav. Det innbefatter følgende:
Alle fakturerte og betalte krav
Alle fakturerte, men ikke betalte krav
Alle fakturerte og avviste krav må gjentas for ikke å bli prekludert
Alle gjenstående, men ikke tidligere fakturerte krav må både faktureres og fremgå av sluttoppstillingen
Et eksempel på en korrekt sluttoppstilling finnes som vedlegg i denne boken.
Når det gjelder tilleggskrav som oppdragsgiver tidligere har avvist, forutsettes det at entreprenøren – i forbindelse med utarbeidelse av sluttoppstillingen – foretar en ny vurdering av det omtvistede tilleggskrav. Denne vurderingen skal ende med at entreprenøren enten velger å opprettholde sitt krav eller han velger å frafalle sitt tilleggskrav.
For det tilfellet at entreprenøren lar være å gjenta sitt ubetalte og omtvistede tilleggskrav i sluttoppgjøret, har oppdragsgiver rett til å legge til grunn at entreprenøren etter en revurdering har funnet det korrekt å frafalle tilleggskravet. Tilleggskrav som ikke tidligere er fakturert må fremgå av sluttoppstillingen og kan avvises av oppdragsgiver dersom et slikt tilleggskrav sendes senere enn sammen med sluttoppgjøret.

10.1.3 Forbehold om tilleggskrav

Entreprenøren kan ta forbehold om spesifikke poster i sitt sluttoppgjør. Det kan for eksempel være fordi entreprenøren ikke har mottatt sluttoppstilling fra sin underentreprenør. Entreprenøren må fortsatt fremme et krav, men da med et konkret forbehold om å kunne korrigere kravet når de manglende opplysninger for å beregne kravet er mottatt (NS 8405 pkt. 33.1, 3. ledd).
Det er imidlertid en betingelse at forbeholdet skyldes manglende mottatt dokumentasjon. Det er ikke nok at entreprenøren tar et slikt forbehold fordi entreprenøren ikke har satt av tilstrekkelig kapasitet til å beregne den endelige størrelsen på tilleggskravet. Det er heller ikke anledning til å ta et generelt forbehold om å kunne korrigere sluttoppgjøret for eventuelle uteglemte poster.
Entreprenøren har likevel anledning til å sende sitt endelig krav i henhold til lønns- og prisstigning (LPS). LPS skal faktureres i henhold til NS 3405.

10.1.4 Innestående og forfall

Innestående skal faktureres sammen med sluttfakturaen. Det er ikke hjemmel i kontrakten for å fakturere innestående før sluttfakturaen. Innestående skal også ha forfall som sluttfakturaen. Dersom det gjenstår mer å fakturere på kontraktssummen enn innestående, bør det faktureres på en egen faktura med lavere fakturanummer enn sluttfakturaen fordi gjenstående har forfall på 28 dager. Faktureres gjenstående sammen med innestående blir forfall på to måneder også på gjenstående.
Forfall på sluttfakturaen er 2 måneder fra sluttfakturaen er mottatt av oppdragsgiver. Det er altså ikke sluttfakturaens dato som er utgangspunktet for forfall og frist for innsigelser, men når fakturaen faktisk er mottatt av oppdragsgiver.

10.2 Oppdragsgivers innsigelser og motkrav

På samme måte som entreprenøren må ta endelig stilling til alle sine krav ved fremsendelse av sluttoppgjøret, må oppdragsgiver ta endelig stilling til hvilke innsigelser og eventuelle motkrav han vil fremme innen to måneder fra mottatt sluttoppgjør. Ved manglende svar anses oppdragsgiver ikke å ha innsigelser til kravet og heller ingen motkrav.

10.2.1 Oppdragsgivers frist til å komme med innsigelser

Oppdragsgivers frist for å komme med sine innsigelser til det mottatte sluttoppgjøret er sammenfallende med betalingsfristen. Det betyr at innsigelsene må fremmes innen 2 måneder etter at sluttoppgjøret er mottatt av oppdragsgiver (NS 8405 pkt. 32.2, 2. ledd). I NS 3430 var det knyttet en viss usikkerhet til om oppdragsgivers innsigelser ble prekludert ved for seint fremmede innsigelser. Dette ble avklart i NS 8405 pkt. 33.2, 3. ledd hvor det er presisert at oppdragsgivers manglende svar medfører preklusjon av senere fremmede innsigelser eller motkrav.
Som nevnt må oppdragsgiver komme med sine innsigelser innen fristen på 2 måneder. Kommer oppdragsgiver senere med slike innsigelser, bør entreprenøren avvise disse innsigelsene uten å gå inn i en realitetsdrøftelse – eventuelt forhandle med det forbehold at han vil påberope seg preklusjon om annen enighet ikke oppnås.
Kravet til innsigelser til sluttoppgjøret er at innsigelsene og motkravene fremmes innen fristen, men det er ikke et krav at innsigelsenes/motkravenes størrelse er angitt. I HR-2020-228-A kom Høyesterett til at det var tilstrekkelig at oppdragsgiver presiserte at han ikke ville godta deler av sluttoppgjøret før han hadde fått tid til å gå gjennom kravet. Det er imidlertid et absolutt krav at innsigelsesfristen overholdes.

10.2.2 Gjentagelse av tidligere innsigelser

Som nevnt over, må entreprenøren gjenta tidligere fremsendte, men ikke betalte tilleggskrav i sitt sluttoppgjør for at disse ikke skal anses som frafalt. Tilsvarende må oppdragsgiver gjenta en tidligere innsigelse til det mottatte sluttoppgjør (NS 8405 pkt. 33.2, 3.ledd, 2. setning). Det er nok at oppdragsgiver avviser tilleggskravet med henvisning til tidligere korrespondanse knyttet til tilleggskravet.
Dersom oppdragsgiver ikke har presisert at han fastholder sin tidligere protest mot en tilleggsfaktura i sin innsigelse til sluttoppgjøret, har entreprenøren rett til å anse at oppdragsgiver har ombestemt seg, og at den tidligere fremsatte innsigelse er nå frafalt. Entreprenøren har da rett til å legge til grunn at oppdragsgiver har foretatt en ny vurdering av tilleggskravet, og etter en slik vurdering funnet ut at entreprenørens krav likevel var berettiget. Oppdragsgiver har da en ubetinget betalingsplikt på det tilleggskravet som tidligere er blitt bestridt.

10.2.3 Oppdragsgivers krav om dagmulkt

Oppdragsgiver kan fremme krav om dagmulkt i sin innsigelse til sluttoppgjøret dersom oppdragsgiver mener at entreprenøren har oversittet en avtalt dagmulktbelagt delfrist eller sluttfrist. Det er tilstrekkelig at et slikt dagmulktskrav første gang fremmes som innsigelse til sluttoppgjøret selv om forsinkelsen ikke har vært påberopt tidligere.
Oppdragsgiver må være oppmerksom på at dersom entreprenøren har forespurt om det vil bli krevd dagmulkt for en konkret forsinkelse, og oppdragsgiver ikke svarer på henvendelsen «uten ugrunnet opphold», vil entreprenøren ha rett til å betrakte det aktuelle dagmulktskravet som frafalt (NS 8405 pkt. 34.4).
Entreprenøren på sin side må være bevisst på forskjellen på en fremdriftsplan og avtalt ferdigstillelsesfrist. Er det avtalt en ferdigstillelsesdato i kontrakten, er det den avtalte ferdigstillelsesdatoen som gjelder, selv om det er laget en ny fremdriftsplan med utsatt overtagelsesdato.
En fremdriftsplan er koordinering av arbeidene på prosjektet. Også forsinkede prosjekter må koordineres. Dersom partene vil avtale en forlenget ferdigstillelsesfrist, må det konkret avtales. Det kan for eksempel tas inn i et byggemøtereferat at sluttdato i en revidert fremdriftsplan avtales også som ny ferdigstillelsesdato. Hvis ikke dette gjøres, løper dagmulkten fra den dato som fremgår av kontraktsdokumentet.

10.2.4 Andre motkrav til sluttoppgjøret

Oppdragsgiver kan ha andre krav enn dagmulkt overfor entreprenøren. Dette kan eksempelvis være krav om erstatning for uaktsom skade på andre entreprenørers entrepriser. Slike erstatningskrav må fremmes innen fristen for innsigelser til sluttoppgjøret for ikke å kunne bli avvist som for seint fremsatt.

11. Skader i byggetiden. Mangler. Utbedringsrett.

Oppstår skader i byggetiden vil entreprenørens forsikringsselskap måtte involveres. Er det registrert mangler ved overtagelse, eller avdekkes mangler senere, har entreprenøren rett til å utbedre. Oppdragsgiver har imidlertid et strengt reklamasjonsansvar.

11.1 Plikten til å tegne forsikring

I tillegg til plikten til å stille sikkerhet etter NS 8405 pkt. 9, plikter entreprenøren å tegne byggeforsikring og ansvarsforsikring etter NS 8405 pkt. 10. Entreprenøren skal tegne en forsikring for det som til enhver tid er utført av kontraktsarbeider (NS 8405 pkt. 10.1). Den skal dekke enhver skade oppstått før oppdragsgiver har overtatt kontraktsarbeidene. Slike skader kan være brann, vannskade, hærverk, tyveri mv.
I tillegg skal entreprenøren tegne en ansvarsforsikring som gjelder det ansvar entreprenøren måtte komme i dersom han skader oppdragsgiver, oppdragsgivers eiendom eller andre under utførelsen (NS 8405 pkt. 10.2).

11.2 Entreprenørens ansvar for skader i byggetiden

Utgangspunktet er at entreprenøren har ansvaret for skader på egne arbeider frem til kontraktsarbeidene er overtatt av oppdragsgiver. Brenner bygget dagen før overtagelse, vil entreprenøren ha plikt til å utføre arbeidet på nytt uten å få tilleggsbetalt fra oppdragsgiver.
Det samme gjelder om skaden skyldes entreprenøren selv, tyveri eller hærverk mv. Det er disse situasjonene forsikringen skal dekke. Entreprenørens merkostnader med å bygge opp igjen bygget dekkes imidlertid av entreprenørens forsikringsselskap.
Entreprenørens forsikring gir samtidig oppdragsgiver trygghet for at entreprenøren økonomisk er i stand til å gjennomføre prosjektet til tross for skadene. En eventuell skade må derfor alltid meldes til entreprenørens forsikringsselskap.

11.2.1 Utbedring av skaden

Entreprenøren må koordinere med sitt eget forsikringsselskap før han kan starte utbedring av skadene. Entreprenøren skal da få oppgjør fra eget forsikringsselskap for de arbeidene, og de merkostnader som påløper for å gjøre arbeidene på nytt. Oppdragsgiver skal være medforsikret og har rett til å være med i oppgjørsprosessen. Entreprenøren har imidlertid som utgangspunktet ikke krav på fristforlengelse som følge av hendelsen. Unntaket er om det foreligger «force majeure». Han må derfor være oppmerksom på at oppdragsgiver har full rett til å kreve dagmulkt til tross for hendelsen. Om oppdragsgiver vil kreve dagmulkt vil imidlertid variere.
Det vil derfor være naturlig for entreprenøren skriftlig å forespørre oppdragsgiver om det vil bli krevd dagmulkt i denne spesielle situasjonen (NS 8405 pkt. 34.4). Den eventuelle dagmulkt oppdragsgiver krever vil normalt ikke være dekningsmessig under forsikringspolisen. Entreprenøren må derfor påregne å bære tapet med dagmulkt og egenandelen på forsikringen.

11.2.2 Skaden skyldes andre entreprenører

Dersom skade i byggetiden oppstår på grunn av oppdragsgiver eller noen av oppdragsgivers «kontraktsmedhjelpere», er situasjonen litt annerledes (NS 8405 pkt. 17, 2. ledd). Det er fortsatt entreprenørens forsikringsselskap som skal dekke de økonomiske konsekvensene skadene medfører for entreprenøren, men i denne situasjonen har entreprenøren rett til å kreve fristforlengelse som følge av det inntrufne. Kravet om fristforlengelse må fortsatt fremmes på samme måte og innen de samme frister som ellers for ikke å risikere å bli prekludert.
Skaden skal dekkes av entreprenørens forsikringsselskap, men fordi skaden skyldes en av oppdragsgivers kontraktsmedhjelpere, blir oppdragsgiver ansvarlig for å dekke entreprenørens egenandel. Egenandelen kan alternativt kreves hos den kontraktsmedhjelper hos oppdragsgiver som har forårsaket skaden, men entreprenøren kan alltid velge å fremme kravet overfor sin oppdragsgiver som eventuelt kan kreve regress overfor den som har forårsaket skaden.
Det er ikke en betingelse at skadevolder er kjent for at kravet på egenandel kan kreves overfor oppdragsgiver. Det er tilstrekkelig at det er en av flere mulige kontraktsmedhjelpere engasjert av oppdragsgiver som har forårsaket skaden. I situasjoner hvor skadevolder er ukjent kan entreprenøren uansett fremme krav mot oppdragsgiver så lenge det er klart at det er en av oppdragsgiverens kontraktsmedhjelpere som har forårsaket skaden.
Skyldes skaden imidlertid noen som ikke er oppdragsgivers kontraktsmedhjelper – for eksempel en budbil – er han ikke «kontraktsmedhjelper» og da er skaden helt og fullt entreprenørens ansvar.
Det er ikke noen begrensning i hvor stort krav som kan fremmes overfor en kontraktsmedhjelper i denne sammenheng, men oppdragsgiver kan ikke kreves for mer enn 1 G (Folketrygdens grunnbeløp), kr 118.620,- per 1.5.2023.

11.3 Mangler ved entreprenørens ytelse

Det foreligger en mangel i kontraktens forstand dersom kontraktsarbeidet ikke er i den stand det skal være ved overtagelse (NS 8405 pkt. 36.1). Mangler ved overtagelse skal fremgå av overtagelsesprotokollen. Forhold som oppdragsgiver oppdaget eller burde ha oppdaget ved overtagelsen, kan entreprenøren betrakte som godkjent. En senere anført mangel – selv om den viser seg å være korrekt – kan entreprenøren fortsatt avvise med henvisning til at den skulle vært påpekt ved overtagelsen. Standarden presiserer at retten til utbedring i denne situasjonen er tapt (NS 8405 pkt. 36.6).
Reklamasjoner på forhold som avdekkes etter overtagelse, kan reklameres på i inntil fem år etter overtagelse. Hver feil og mangel som oppdages må imidlertid reklameres fortløpende «uten ugrunnet opphold» (NS 8405 pkt. 36.7,1. ledd). I forbrukerforhold regnes to måneder fra forholdet ble oppdaget til det ble reklamert som tilstrekkelig. Kravene til reaksjon er betydelig kortere etter NS 8405 – uten at det finnes klar rettspraksis på hva som er tilstrekkelig.
Det er nærliggende å anta at reklamasjoner mer enn 14 dager etter at forholdet avdekkes kan kreves prekludert fordi det er reklamert for seint. Det i motsetning til i NS 8407 hvor reklamasjonsfristen er «innen rimelig tid». Entreprenøren må være oppmerksom på at han har samme reklamasjonsfrist overfor sine underentreprenører som oppdragsgiver har overfor ham. Det innebærer at hovedentreprenøren alltid må være påpasselig med å reklamere videre «uten ugrunnet opphold» til sin underentreprenør – også i de situasjoner hvor han mener reklamasjonen er uberettiget.

11.4 Utbedringsretten etter overtagelse

Utbedring er både en plikt og en rettighet. Det betyr at oppdragsgiver i utgangspunktet ikke kan nekte entreprenøren å utbedre mangler som skyldes entreprenørens arbeid. Ikke minst vil det være mest gunstig for entreprenøren å kunne styre og utføre utbedringene selv.
Dersom oppdragsgiveren – etter rettmessig reklamasjon – avslår entreprenørens ønske om utbedring, mister oppdragsgiveren både retten til å få mangelen rettet og også til å gjøre gjeldende andre misligholdsbeføyelser. For ikke å miste retten til å fremme misligholdsbeføyelser overfor entreprenøren må det reklameres i tide og entreprenøren må gis anledning til å utbedre mangelen selv.

11.4.1 Entreprenørens rett og plikt til utbedring

Entreprenøren har rett og plikt til å foreta utbedring av feil og mangler som fremgår av overtagelsesprotokollen. Utbedringsplikten omfatter også de anførte feil og mangler som entreprenøren avviser som ikke berettigede (NS 8405 pkt. 36.2, 3. ledd). Utbedring av en ikke berettiget reklamasjon gir imidlertid entreprenøren rett til å kreve tilleggsvederlag.
Utbedring av berettigede reklamasjoner skal gjøres kostnadsfritt for oppdragsgiver. Entreprenøren skal – foruten selve utbedringsarbeidet – sørge for å dekke kostnadene til
tilkomstutgifter
utgifter til konstatering av mangelen
direkte og nødvendige utgifter som følge av mangelsutbedringen
Oppdragsgiver har rett til å sette en «rimelig frist» for entreprenøren til å forestå utbedringen (NS 8405 pkt. 36.2, 4. ledd). Oppdragsgiver plikter hertil å tilrettelegge for entreprenørens utbedring.

11.4.2 Akutte skadetiltak

Entreprenørens utbedringsrett gjelder ikke uten videre akutte utbedringer. Da kan oppdragsgiver – om det er nødvendig for å avverge skade – engasjere en annen entreprenør (NS 8405 pkt. 32.2, 7. ledd). Kostnaden med en akutt utbedring er fortsatt entreprenørens ansvar dersom øvrige vilkår er oppfylt. En typisk akuttsituasjon er vannlekkasje hvor entreprenøren ikke har vaktberedskap.

11.4.3 Skade på oppdragsgivers eiendom utenfor kontrakten

Ved skade på annen eiendom enn det kontrakten gjelder har ikke entreprenøren utbedringsrett. Slik for eksempel skade på et tilstøtende bygg som ikke var omfattet av kontrakten og hvor oppdragsgiver har forsikringsdekning på skaden. I denne situasjonen er det oppdragsgivers forsikringsselskap som skal forestå utbedring av mangelen. Det omfatter også den mangelen som er entreprenørens ansvar som da økonomisk vil bli regulert i en regressomgang.

11.4.4 Erstatning for unnlatt utbedring

Oppdragsgiver plikter å gi entreprenøren tilkomst, og ellers tilrettelegge for at entreprenøren kan foreta utbedring. Dersom oppdragsgiver ikke medvirker på en måte slik at entreprenøren får foretatt sin utbedring, kan oppdragsgiver heller ikke kreve erstatning for å få mangelen utbedret ved hjelp av andre.
Derimot kan oppdragsgiver kreve erstatning for sine dokumenterbare kostnader til utbedring av andre dersom entreprenøren ikke har overholdt sin utbedringsplikt. Det er imidlertid en absolutt forutsetning at oppdragsgiver har gitt skriftlig varsel om at utbedring vil bli foretatt på entreprenørens regning om ikke utbedringen foretas innen en rimelig frist. Eneste unntak fra slik varsel er det som er nevnt over om akutt utbedring for å avverge ytterligere skade.

11.4.5 Rett til sammenhengende utbedring

Mangler som ble reklamert etter overtagelsen, har entreprenøren rett til å utbedre samlet innen ett år etter overtagelsen (NS 8405 pkt. 36.2,6. ledd) så lenge utbedringsbehovet ikke er akutt. Det forhindrer ikke at hver enkelt mangel må være reklamert hver for seg, og «uten ugrunnet opphold» for at den ikke skal være prekludert. Det er bare entreprenørens utbedring som kan samles opp. Oppdragsgiver kan ikke samle opp sine reklamasjoner uten å risikere å bli møtt med preklusjon.

12. Entreprenørens erstatningsansvar

Ved mangler har entreprenøren plikt til å utbedre mangelen kostnadsfritt, plikt til å sørge for tilkomst (typisk rive og gjenoppbygge en vegg for å utbedre en feil inne i konstruksjonen) og plikt til å dekke kostnadene med å konstatere mangelen (for eksempel kostnader til termografering). Der stopper også entreprenørens erstatningsansvar overfor oppdragsgiver, med mindre det foreligger uaktsomhet fra utførende entreprenør.
Entreprenøren har ikke i en NS 8405-kontrakt påtatt seg ansvaret for skader på andre entreprenørers arbeider eller på oppdragsgivers bygg for øvrig, dersom skaden skyldes hendelige uhell. Aksepterer entreprenøren en avtaleklausul hvor det for eksempel står «Entreprenøren er ansvarlig for skader han gjør på andre entreprenørers arbeider», har entreprenøren påtatt seg større ansvar enn det han ville hatt etter en NS 8405-kontrakt uten endringer. Har entreprenøren påtatt seg slikt tilleggsansvar vil han normalt ikke ha forsikringsdekning for dette tilleggsansvaret fordi forsikringen normalt bare dekker ansvar entreprenøren har etter en standard NS-kontrakt.

12.1 Skaden må skyldes entreprenørens uaktsomhet

Selv om det er entreprenøren som har forårsaket en skade, er det fortsatt ikke gitt at entreprenøren er økonomisk ansvarlig for skaden. I tillegg til årsakssammenheng må det foreligge uaktsomhet fra entreprenøren (NS 8405 pkt. 36.5, 1. ledd).
Skyldes ventilasjonsentreprenørens fingermerker på takplatene at byggherre har organisert prosjektet uhensiktsmessig ved å montere takplatene for tidlig, vil slike skader normalt ikke kunne belastes ventilasjons-entreprenøren som uaktsomhet. Skadene vil være nærmest uunngåelige som følge av uhensiktsmessig organisering av prosjektet fra oppdragsgivers prosjektleder. Kan en skade derimot tilbakeføres til at entreprenøren har opptrådt uforsvarlig, og det er årsaken til skaden, vil entreprenøren normalt være ansvarlig.
Er skaden påført ved uaktsomhet fra entreprenørens side, er han ansvarlig for alle direkte skader. Ved uaktsomhet er imidlertid entreprenøren ikke ansvarlig for følgeskader slik som produksjonstap eller lignende.

12.2 Ansvar for følgeskader

Følgeskader kan være for eksempel at oppdragsgiver ikke får flytte inn i bygget på grunn av skaden. Oppdragsgiver lider derfor et driftstap. Selv om entreprenøren har vært uaktsom, er hans ansvar fortsatt begrenset til å utbedre skaden og å erstatte de skader som han ved sin uaktsomhet har påført oppdragsgiver.
Slike skader kan være skade på andre deler av bygget ved en vannskade forårsaket av entreprenørens uaktsomhet. Følgeskader som produksjonstap eller andre indirekte tap er entreprenøren fortsatt ikke ansvarlig for.
Har oppdragsgiver hatt følgeskader må det foreligge «grov uaktsomhet» fra entreprenøren for at han skal ha ansvar for dette tapet (NS 8405 pkt. 36.5, 2. ledd). «Grov uaktsomhet» er forbeholdt de situasjoner hvor det er sterkt klanderverdig fra entreprenøren sin side. Denne regel kommer bare unntaksvis til anvendelse. Det er heller ikke forsikringsdekning for skader som skyldes grov uaktsomhet.

13. Reklamasjoner og tvister

Av NS 8405 pkt. 36.7 følger det at oppdragsgiver kan reklamere i inntil 5 år etter overtagelse. Dersom det ikke er inngått noen kontrakt mellom partene vil oppdragsgiver kunne reklamere også etter 5-årsfristen. Vær oppmerksom på at et krav kan være foreldet selv om det er reklamert innen reklamasjonsfristen på 5 år. Det er imidlertid knyttet ulike tilleggskrav til en reklamasjon for at den skal kunne gjøres gjeldende overfor entreprenøren.

13.1 Reklamasjonen må være fremmet «uten ugrunnet opphold»

På samme måte som varsler om tillegg mv. under byggetiden, må alle reklamasjoner skje «uten ugrunnet opphold» for at de ikke skal kunne avvises som for seint fremsatt i reklamasjonsperioden. Formålet er at oppdragsgiver ikke skal ha anledning til å «samle opp» sine reklamasjoner til et taktisk egnet tidspunkt. En ellers berettiget reklamasjon på feil eller mangler kan med andre ord avvises av entreprenøren med den begrunnelse at den er reklamert for seint (NS 8405 pkt. 36.7, 1. ledd) selv om det foreligger en uomtvistelig mangel.
I forbrukerforhold må forbrukeren reklamere innen to måneder fra en feil eller mangel ble oppdaget for at reklamasjonen ikke skal kunne avvises som for seint fremmet. I NS 8405 er fristen for å fremme en reklamasjon enda strengere. Hver reklamasjon må vurderes konkret, men har det gått mer enn 14 dager anbefales det at entreprenøren tar forbehold om å kreve reklamasjonen avvist som for seint reklamert. En reklamasjon fremsatt etter en måned fra den kunne blitt fremsatt vil i normale tilfeller være fremsatt for seint. I HR-2020-2254-A anså Høyesterett at en reklamasjon på en prosjekteringsfeil etter NS 8402 måtte kunne fremmes innen 14 dager, og at en reklamasjon etter fire uker var for seint.

13.2 Entreprenøren må kreve reklamasjonen avvist

Dersom entreprenøren ikke avviser reklamasjonen «uten ugrunnet opphold» med begrunnelse i at den er fremmet for seint, legges det til grunn at entreprenøren anser reklamasjonen som fremmet i tide. Mener entreprenøren at reklamasjonen både er uriktig og for seint fremsatt, må han anføre begge deler. Anfører han utelukkende at han er uenig i reklamasjonen, vil han miste retten til senere å anføre at han også mener det er reklamert for seint (NS 8405 pkt. 8, 3. ledd).
Det er ikke andre formkrav på en reklamasjon fra en oppdragsgiver enn at den skal være skriftlig. En muntlig reklamasjon vil normalt avbryte fristen om den senere bekreftes skriftlig. Dersom det utelukkende foreligger en muntlig reklamasjon – og partene er enige om denne – vil jeg ikke se bort fra at en domstol vil legge det til grunn som tilstrekkelig for å avbryte reklamasjonsfristen. Når NS 8405 setter krav til skriftlighet er det fordi en muntlig reklamasjon ofte er omtvistet. Er det omtvistet om det er muntlig reklamert vil nok en domstol enkelt holde seg til formkravet – forholdet er ikke reklamert skriftlig og kan derfor ses bort fra.

13.3 Manglende svar fra entreprenøren

Det er ikke knyttet rettsvirkninger til om entreprenøren lar være å svare på en reklamasjon. Eneste konsekvens er at entreprenøren mister retten til å påberope seg at reklamasjonen er kommet for seint (NS 8405 pkt. 8, 3. ledd).

13.4 Spesielt ved 1-års befaringer

Det er en ikke uvanlig oppfatning at oppdragsgiver kan samle opp sine anførsler om feil og mangler til ett-års befaringen. Da kan imidlertid oppdragsgiver risikere at noen av hans reklamasjoner blir avvist som for seint fremsatt (NS 8405 pkt. 36.7, 1. ledd). Entreprenøren bør derfor spørre oppdragsgiver under 1-års befaringen når de ulike feil og mangler ble oppdaget. Dersom oppdragsgiver for eksempel opplyser at han oppdaget mangelen rett etter overtagelse, bør entreprenøren kreve inntatt i protokollen at han tar forbehold om å påberope seg at mangelen er reklamert for seint.
Oppdragsgivers plikt til løpende å reklamere må ikke forveksles med at entreprenøren har rett til å utbedre de berettigede reklamasjoner samlet (NS 8405 pkt. 36.2, 6. ledd). Det er kun feil og mangler som hindrer normal bruk som kan kreves utbedret en og en det første året etter overtagelse.

13.5 Forbehold og realitetsdrøftelse

Det er ikke nødvendig at entreprenøren ubetinget avviser en reklamasjon som er fremmet for seint. Det er tilstrekkelig å svare på en reklamasjon – eller å føre inn i protokollen ved ett-års befaringen – at han tar forbehold om å kreve reklamasjonen avvist som for seint fremmet.
Ved å ta forbehold som alternativ til en klar avvisning, kan entreprenøren unngå å tilspisse situasjonen unødvendig. Kanskje velger entreprenøren likevel å utbedre en mangel fordi partene ble enige om alle andre forhold, eller at entreprenøren velger å utbedre en feil som er reklamert for seint av reine markedshensyn. Imidlertid vil forbeholdet være godt å ha i bakhånd dersom det likevel blir tvist med oppdragsgiver.
Dersom entreprenøren går rett inn i en diskusjon med oppdragsgiver om utbedring av en feil eller mangel uten forbehold, vil entreprenøren kunne ha «gjenopplivet» en reklamasjon som er fremmet for seint. På samme måte vil oppdragsgiver kan ha «gjenopplivet» et varsel om tillegg som tidligere var avvist som for seint fremmet.
Det finnes flere avgjørelser fra Høyesterett hvor en part anses å ha tapt retten til å påberope seg en forsinket reklamasjon eller forsinket fremmet tillegg. Se her Rt-1984-962, HR-2020-228-A og HR-2020-2254-A.

13.6 «Grov uaktsomhet»

Dersom en feil eller mangel skyldes «grov uaktsomhet» fra entreprenøren, gjelder imidlertid ingen av de begrensningene om å reklamere som er anført her. Utbedring kan kreves selv om oppdragsgiver har ventet med å reklamere og alle reklamasjonsfrister er utløpt så lenge kravet ikke er foreldet.
Et typisk eksempel på grov uaktsomhet er en grunnentreprenør som har droppet deler av dreneringen i grunnen. Her kan skaden komme til syne lang tid etter overtagelse. Skyldes en mangel «grov uaktsomhet» fra entreprenøren, gjelder det ingen reklamasjonsfrister. En mangel kan da fremmes så lenge den ikke er foreldet. En kontraktsmangel kan påberopes helt frem til 13 år etter overtagelse, men rettslig skritt må alltid iverksettes innen 12 måneder fra mangelen ble oppdaget når det er gått mer enn to år fra overtagelse.
En uaktsom mangel kan også fremmes etter skadeerstatningsloven utenfor kontrakt. Da kan kravet i ytterste konsekvens fremmes i inntil 20 år etter at den uaktsomme handlingen forårsaket skaden.

14. Foreldelse

Det er ikke tilstrekkelig at en reklamasjon er innen 5 år og at oppdragsgiver har reklamert «uten ugrunnet opphold». I tillegg må kravet ikke være bortfalt på grunn av foreldelse. I Norge er hovedregelen at berettigede krav faller bort ved foreldelse etter 3 år fra det tidspunkt kravet første gang kunne gjøres gjeldende (foreldelseslovens § 2). Foreldelsesloven gjelder også for NS 8405-kontrakter.
Merk at foreldelsesfristen på hver enkelt faktura løper fra kravet første gang kunne kreves. Det betyr at en ikke betalt avdragsfaktura kan være foreldet selv om det har gått mindre enn tre år fra overtagelse.
Omtvistede feil og mangler som er påberopt i overtagelses-protokollen er derfor bortfalt og kan ikke kreves utbedret av entreprenøren dersom det ikke er tatt ut forliksklage eller stevning før det har gått 3 år fra overtagelse. Foreldelse av omtvistede krav kan ikke avbrytes på annen måte enn ved forliksklage eller stevning. Purring eller rekommandert sending har ingen betydning i denne sammenheng.
Derimot finnes det en tilleggsfrist for skjulte feil og mangler. For slike reklamasjoner har oppdragsgiveren tilleggsfrist på 12 måneder til å ta ut forliksklage eller stevning fra det tidspunkt feilen eller mangelen ble oppdaget (foreldelseslovens § 10). Det betyr for eksempel at en skjult feil som ble oppdaget etter 2 ½ år er foreldet og kan ikke kreves dersom forliksklage eller stevning ikke er tatt ut innen 3 ½ år fra overtagelse. Det gjelder selv om reklamasjonsfristen er 5 år.
Dette kan oppsummeres slik: Ved skjulte feil eller mangler som oppdages senere enn 2 år etter overtagelse må oppdragsgiver avbryte foreldelsesfristen ved å ta ut forliksklage eller stevning innen 12 måneder fra mangelen ble oppdaget for at kravet ikke skal være foreldet. Fristen for å ta ut forliksklage eller stevning innen 12 måneder fra mangelen ble oppdaget gjelder også der hvor feilen skyldes grov uaktsomhet. Det løper ingen reklamasjonsfrist, men det forutsettes aktivitet fra oppdragsgiver for å unngå foreldelse.
Det er imidlertid verdt å merke seg at dersom entreprenøren «uttrykkelig eller ved sin handlemåte erkjenner forpliktelsen», løper det en ny foreldelsesfrist på 3 år fra det tidspunktet erkjennelsen foreligger (foreldelseslovens § 14).

15. Frist på 8 måneder til å ta ut rettslige skritt for omtvistede tillegg

Krav om betaling av rest utestående av kontraktssum foreldes etter vanlige regler. Det betyr at forliksklage eller stevning må tas ut inntil 3 år fra overtagelse. Imidlertid gjelder det en egen frist for entreprenøren til å iverksette rettslige skritt for omtvistede tilleggskrav. Hensikten er at tilleggskravene skal enten fremmes for retten rimelig raskt eller frafalles for at en uavklart situasjon ikke skal bli værende over tid.
Den fristen entreprenøren har for å ta ut forliksklage eller stevning er 8 måneder fra overtagelse. Bringes kravet inn for retten senere enn dette, skal kravet avvises av retten uten å ta stilling til om tillegget er berettiget eller ikke (NS 8405 pkt. 26.3, b). Det må presiseres at denne 8-måneders fristen bare gjelder omtvistede tilleggskrav – ikke krav på utestående avdragsfakturaer eller erkjente tilleggskrav.
Det skal lite til for at entreprenøren oversitter denne 8-måneders fristen til å ta rettslige skritt for sine tilleggskrav. Det er fordi entreprenøren oftest bruker to måneder på å sende sitt sluttoppgjør. Deretter har oppdragsgiver rett til å vente i to måneder med å fremme sine innsigelser til sluttoppgjøret. Da har det allerede gått 4 måneder. Dernest skal partene diskutere sine uenigheter og til slutt engasjere en advokat for å sørge for fristavbrytelsen. Da går der fort 4 nye måneder, og da er det lett at 8-månedersfristen oversittes. NS 8405 har imidlertid ikke videreført regelen om at det må tas ut forliksklage senest 6 måneder fra et krav om tillegg er avvist slik det var i gamle NS 3430 og i NS 3431.

16. Frist etter innstilt behandling i forliksrådet

Dersom entreprenøren har fremmet krav på tillegg inn for forliksrådet innen 8-månedersfristen nevnt over, vil forliksrådet i de fleste tilfeller «innstille» saken uten realitetsavgjørelse fordi forliksrådet anser saken som uegnet for forliksrådsbehandling.
Tilsvarende dersom saken gjelder krav på mer enn kr. 200.000. Da har ikke forliksrådet formell kompetanse til å avsi en dom med mindre begge parter ønsker at forliksrådet skal avsi dom. I de fleste tilfeller ønsker ikke partene at forliksrådet avsier dom fordi slike saker har så vidt omfattende faktum at man ikke vil ha tillit til at forliksrådet vil kunne få oversikt over det korrekte faktum. I disse sakene vil også saken bli innstilt i forliksrådet uten realitetsbehandling.
Det har vært uklart hvilken frist som gjelder for å bringe saken inn for tingretten når saken ikke har blitt avgjort i forliksrådet, men innstilt uten realitetsbehandling. Ved dom i Høyesterett 24. april 2023 (HR-2023-766-A) ble det konkludert med at fristen til å ta ut stevning til tingretten i en slik sitasjon var 12 måneder fra forliksrådet innstilte saken.

17. Midlertidig tvisteløsning

Dersom det er nødvendig med midlertidige avgjørelser under byggeprosessen, finnes det egne regler om midlertidige oppmannsavgjørelser. For slike midlertidige oppmannsavgjørelser må partene varsle den annen part innen en måned om at han ikke vil akseptere resultatet (NS 8405 pkt. 43.2). Dernest må den som er misfornøyd med avgjørelsen bringe saken inn for domstolen inn 6 måneder fra oppmannsavgjørelses dato. Oversittes en av disse fristene er oppmannsavgjørelsen endelig og har samme virkning som en rettskraftig dom.