Oppdrag for forbruker
1 Relevante Byggblanketter (BL) når oppdragsgiver er forbruker
Norsk Standard har utarbeidet Byggblanketter som anbefales benyttet når oppdragsgiver er forbruker. De ulike blankettene er utarbeidet for å være standarder som er balanserte for å ivareta både entreprenørens og forbrukerens interesser.
De ulike blanketter kan bestilles på www.standard.no. En veiledning for hvilke byggblanketter som er egnet for de ulike situasjoner finnes her.
2 Grunnleggende om forbrukerentreprise
«Forbrukerentreprise» er fellesbetegnelsen på de bestemmelser som følger av lovverket hvor oppdragsgiver er forbruker. Dette lovverket bestemmer de rettigheter og forpliktelser både forbrukeren og den utførende entreprenør eller håndverker har.
Dersom et arbeid kommer inn under forbrukerlovgivningen, vil det ikke gyldig kunne avtales vilkår som gir forbrukeren mindre rettigheter enn det som følger av loven. Det innebærer at dersom man for eksempel benytter en NS-kontrakt, gjelder bestemmelsen i NS-kontrakten bare så langt den ikke gir forbrukeren mindre rettigheter enn det som følger av loven.
For at en forbruker skal få de rettigheter som følger av forbrukerlovgivningen, er det noen vilkår som må være oppfylt.
For det første må oppdragsgiver være en privatperson. Det betyr at et borettslag eller et boligsameie aldri vil kunne få den samme beskyttelse som en forbruker vil ha etter lovverket. Borettslag og boligsameier er i lovens forstand «profesjonelle» hvor det forutsettes at det benyttes ordinære NS-kontrakter mellom partene. Dersom forbrukeren insisterer på at fakturaen skal sendes til et selskap han eier, er oppdraget ikke lengre å betrakte som en forbrukerentreprise. Da anses oppdraget å være en ordinær entreprise.
For det andre må oppdraget være til privatpersonens personlige formål. Det omfatter også forbrukerens nære familie som mindreårige barn mv. Det er med andre ord ikke tilstrekkelig at det arbeidet utføres på privatpersonens private adresse dersom formålet er knyttet til privatpersonens virksomhet.
For det tredje må utførende entreprenør eller håndverker utføre arbeidet som en del av sin ordinære virksomhet.
3 Tre sentrale lover når oppdragsgiver er forbruker
Den første forbrukerloven fikk vi i 1989, betegnet som «håndverkertjenesteloven». Den innførte regler om at forbrukeren hadde en kort frist (normalt 2 måneder) for å reklamere på feil og mangler fra den ble oppdaget etter overtagelse – ofte kalt den relative reklamasjonsfrist. Venter forbrukeren mer enn to måneder med å reklamere fra mangelen kunne reklameres kan entreprenøren kreve reklamasjonen avvist fordi den er reklamert for seint. I tillegg til at reklamasjonen må være reklamert innen to måneder (den relative fristen) må forbrukeren reklamere inne 5 år fra arbeidet avsluttet (den absolutte reklamasjonsfrist).
I tillegg innførte den regler om bindende prisoverslag (15%), formkrav for at entreprenøren skal ha rett til å ta betalt for tillegg, plikt til å veilede/fraråde forbrukeren, krav til fremdrift og at arbeidet måtte være ferdig før håndverkeren hadde rett til betaling om annet ikke var avtalt. Loven kun gjelder for arbeid på eksisterende bolig eller fritidsbolig.
I 1997 fikk vi «bustadoppføringslova» som på de fleste punkter fulgte opp det som var nytt i håndverkertjenesteloven, men den har også en del nye elementer.
De viktigste nyskapingene i bustadoppføringslova var at entreprenøren eller byggmesteren pliktet å stille bankgaranti både under utførelsen av boligen eller fritidsboligen samt i 5 år etter at arbeidet var fullført, at boligen skulle levers komplett med mindre annet fremgikk av avtalen med forbruker og at forbrukeren automatisk hadde rett til dagmulkt dersom boligen ikke ble ferdig til den tid som var avtalt.
Det var også en nyskaping at loven var gjort gjeldende for alle utførende håndverkere og entreprenører som hadde oppdrag med forbrukeren på en bolig under oppføring. Det innebærer at for eksempel også inkludere anleggsgartneren som har en avtale med forbrukeren å legge plen rundt det nye huset går under loven og for eksempel plikter å stille bankgaranti.
Det må imidlertid presiseres at underentreprenørene ikke blir bundet av bustadoppføringslova med mindre de har avtale direkte med fotbrukeren. Underentreprenøren har normalt sin avtale med byggmesteren eller utbygger uavhengig av hvem som er hovedentreprenøren oppdragsgiver. Normalt benyttes NS-kontrakter mellom utbygger/hovedentreprenør og en underentreprenør.
Den siste av de sentrale lovene er «forbrukerkjøpsloven» som kom i 2002. Denne gjelder privatpersoners kjøp av byggevarer til personlig formål. Den gir forbrukeren større rettigheter enn det som av den ordinære kjøpsloven og er i stor grad bygget over de samme prinsipper som de to øvrige lovene.
Det er imidlertid en vanlig misforståelse at forbrukerlovene kun beskytter forbrukerne. De gir også rettigheter til håndverkeren/entreprenøren. For eksempel har håndverkeren eller entreprenøren rett til å avvise en ellers berettiget klage på en sluttfaktura som ikke er kommet «innen rimelig tid» (håndverkertjenesteloven) eller «innen en måned» (bustadoppføringslova). Tilsvarende som at entreprenøren eller håndverkeren kan avvise en ellers berettiget reklamasjon etter overtagelse dersom forbrukeren har ventet mer enn to måneder med å reklamere fra det tidspunktet han kunne ha reklamert.
4 Tilbud til forbruker
Det er noen forhold håndverkeren eller entreprenøren alltid bør ha oppmerksomhet på når det skal inngis tilbud til en forbruker. De konflikter som oppstår skyldes svært ofte at forbrukeren og håndverkeren/byggmesteren har ulike oppfatninger om hva som er avtalt og hva som inngår i prisen eller prisoverslaget som er gitt. Det er derfor viktig at begge parter er tydelige på sine oppfatninger og forutsetninger. Forslag til standard formularer for å inngi tilbud til forbruker finnes som nedlastbare maler under hjelpedokumenter.
4.1 Forespørsel om tilbud
I mange tilfeller kommer det en forespørsel om et oppdrag som er svært lite presisert.
For at håndverkeren skal kunne gi et tilbud eller prisoverslag på riktige premisser bør det alltid bes om en klargjøring av hvilke funksjoner som ønskes oppfylt. Hvordan det skal utføres vil forbrukeren ofte ikke ha noen formeninger om, men hvilket resultat forbrukeren ønsker å oppnå ved arbeidet bør presiseres. Det bør med fordel presiseres skriftlig og refereres til i håndverkerens tilbud.
Gjelder forespørselen ny bolig vil det ofte være enklere ved at partene har en katalog eller tilsvarende å vise til.
4.2 Generelt om tilbud eller prisoverslag til forbruker
Det er viktig at forutsetningene i tilbudet er entydig for å unngå misforståelser. Ofte har forbrukeren en annen oppfattelse av hva som er bestilt enn det entreprenøren eller håndverkeren har gitt tilbud på.
Tilbud bør alltid ha en akseptfrist. Denne fristen kan alltid forlenges, men håndverkeren må ha kontroll på at han ikke får flere tilbud akseptert samtidig eller at tilbudet er akseptert så lenge etterpå at det har medført økte priser som ikke var tatt hensyn på tilbudstidspunkt.
Det bør også alltid tas inn en bestemmelse om at alle priser/prisoverslag forutsetter at det er normal tilkomst og at det er mulig å arbeide rasjonelt på arbeidsstedet. Da kan det eventuelt kreves tillegg på grunn av manglende mulighet til rasjonell drift forutsatt at dette varsles når forstyrrelser eller hindringer oppstår.
Både ved ny bolig og brukt bolig legger loven til grunn at leveransen fra håndverkeren eller byggmesteren er komplett med mindre annet et presisert i tilbudet. Det er med andre ord ikke nok å presisere hva som er med i tilbudet – det må i tillegg presiseres hva som ikke er med i tilbudet, men som er nødvendig for at den forutsatte funksjonen skal bli oppfylt.
I tillegg har håndverkeren/entreprenøren en utvidet veilednings- og frarådningsplikt overfor en forbruker. Dersom forbrukerens ønske er uegnet, uhensiktsmessig kostbart eller bare lite smart, plikter den profesjonelle part å opplyse om det. I denne sammenheng er det viktig å presisere at det ikke tilstrekkelig at håndverkeren har varslet – han må også kunne bevise at han har varslet om at ønsket løsning er lite egnet. Han bør derfor presisere sitt råd i selve tilbudet eller i en e-post slik at han kan bevise at forbrukeren har trosset det profesjonelle råd han har mottatt.
Gjelder oppdraget arbeid på eksisterende bolig eller fritidsbolig, må håndverkeren/entreprenøren presisere at han har rett til å fakturere a-konto i henhold til fremdrift. Dersom det ikke fremgår av tilbudet, plikter ikke forbrukeren å betale a-konto før arbeidet er fullført.
4.3 Tilbud på fast pris
Ofte ønskes det en fast pris på et oppdrag. Forutsatt at oppdraget er tydelig definert og håndverkeren har tatt de nødvendige forbehold, er dette kurant.
Dersom tilbudet ikke har noen forutsetninger om oppstart eller hvor lang tid arbeidet vil ta, plikter den utførende håndverker å starte umiddelbart så snart det praktisk er mulig og arbeide sammenhengende uten avbrekk frem til arbeidene er ferdige.
4.4 Prisoverslag
Det gis ofte prisoverslag på arbeid på brukt bolig fordi arbeidet er vanskelig å kalkulere. Alternativet for håndverkeren er å kreve en urimelig høy fastpris for å ta høyde for den risikoen han påløper.
Ved prisoverslag må håndverkeren ta nøyaktig de samme forbehold som ved tilbud på fast pris. De naturlige generelle og spesielle forhold må fremgå.
En vanlig problemstilling er at prisoverslag fremsettes muntlig og derved i etterhånd blir vanskelig å bevise. Håndverkeren og forbrukeren har hver sin versjon om hva som ble gitt av prisoverslag. Normalt vil håndverkeren gå tapende ut om han ikke kan bevise hva som er avtalt muntlig. Håndverkeren bør derfor aldri gi muntlige prisoverslag uten å presisere prisoverslaget skriftlig så raskt som mulig i etterhånd.
På samme måte som ved avtale om fast pris er det viktig at det er tydelig hva som inngår i prisoverslaget. Det medfører at håndverkeren kan varsle om tillegg for forhold som ikke var inkludert i prisoverslaget. Kravet til varsling er som utgangspunkt nødvendig på det tidspunktet en endring medfører krav om pristillegg og vil normalt ikke kunne fremmes første gang som en del av sluttoppstillingen. Slik varsling kan for eksempel foregå ved å sende forbrukeren en oppdatert liste over endringer og tillegg slik som følger av vedlegget bak i boken om tillegg overfor forbruker.
Dersom det er gitt prisoverslag uten at det er meldt om tilleggs- eller endringsarbeider, vil ikke håndverkeren eller byggmesteren være berettiget til å fakturere mer enn 15 % mer enn det gitte overslag. Håndverkeren er den profesjonelle part, og kan forutsettes å kunne kalkulere sitt arbeid uten å bomme på sin egen kalkyle med mer enn 15 %. Krav utover dette kan forbrukeren nekte å betale med mindre håndverkeren kan påvise berettigede tilleggs- eller endringsarbeider.
4.5 «Uforbindtlig» prisoverslag
Håndverkerens eller byggmesterens prisoverslag er det beslutningsgrunnlaget forbrukeren normalt har som grunnlag for å bestille arbeidet eller eventuelt å avstå fra å gjennomføre arbeidet.
Loven gir imidlertid håndverkeren eller entreprenøren rett til å gi en «uforpliktende prisantydning». Da bør håndverkeren fortrinnsvis presisere det ved for eksempel å skrive «Jeg ser meg ikke i stand til å gi et bindende prisoverslag fordi det er vanskelig å kalkulere det arbeidet som skal utføres. Vi kan derfor bare gi en uforpliktende prisantydning».
Derved har håndverkeren vært tydelig på at han har gitt et overslag, men at dette overslaget ikke kan benyttes som beslutningsgrunnlag for om forbrukeren vil sette i gang arbeidet eller ikke. Med andre ord at håndverkeren ikke vil påta seg risikoen for de endelige kostnadene.
Derved gjelder ikke den reglen om at håndverkeren ikke kan overskride sitt eget overslag med mer enn 15 %. Det må likevel forutsettes at overslaget er «aktsomt» slik at håndverkeren ikke gir et overslag som han vet eller måtte vite ikke kunne holde, og på den måten har forledet forbrukeren til å sette i gang prosjektet på uriktig grunnlag.
4.6 Regningsarbeider eller enhetspristilbud
Dersom arbeidet avtales utført som regningsarbeider eller etter enhetspriser, forutsettes det normalt at det fremsettes konkrete time- og materiallister ved hver faktura.
Loven gir ikke hjemmel for å fremsende en a-konto faktura uten underbilag fordi det fratar oppdragsgiver anledningen til å kontrollere omfanget av det arbeidet som er utført.
Konsekvensen av at håndverkeren ikke fremsender kontrollerbare time- og material lister kan bli at oppdragsgiver kan ha et berettiget krav om å kreve det utførte arbeid taksert i stedet for etter fremsatt krav.
5 Kontrakt med forbruker
Har byggmesteren eller håndverkeren tilbudt pris eller prisoverslag på et konkret oppdrag og får forbrukerens aksept, er endelig avtale inngått. Da er det formelt ikke noe krav om ytterligere kontrakt. En muntlig avtale er like bindende som en skriftlig avtale. Problemet er at det kan være ulike oppfatninger om hva som er avtalt. Da blir det problemer og svært lett konflikt. Ofte supplerer man en enigheten ved å signere en Byggblankett (BL) 3401 eller 3402 (håndverkstjenester) eller BL 2425 eller tilvarende (Ny bolig). Ved uenighet om hva som ble avtalt vil ofte den profesjonelle part – håndverkeren eller entreprenøren – gå tapende ut fordi en domstol rent faktisk vil legge til grunn at den profesjonelle part er den som burde sikret klarhet i hva som ble avtalt.
Er det derimot levert et skriftlig tilbud som er spesifisert og har de nødvendige presiseringer og forbehold, kan en muntlig aksept være godt nok. Da bør håndverkeren eller entreprenøren – for å avklare enhver tvil – sende en e-post til forbrukeren og bekrefte hans muntlige aksept på tilbudet.
De fleste ganger er imidlertid ikke tilbudet komplett nok slik at det bør spesifiseres. Da vil det være en fordel å spesifisere enigheten i en kontrakt.
5.1 Kontraktsformular for arbeid på eksisterende bolig
Det er ikke noen formkrav til kontrakter, men det anbefales at det benyttes kontraktsformularer utarbeidet av Standard Norge dersom partene vil signere en kontrakt. Kontraktsformularene kan lastes ned fra www.standard.no mot vederlag.
Kontraktsformularene kalles for Byggblanketter og finnes i to versjoner. Byggblankett 3501 (BL 3501) er beregnet for arbeider hvor kontraktsum/prisoverslaget er mer enn 2G (2 ganger Folketrygdens Grunnbeløp). Per 1.5.2023 utgjør grunnbeløpet kr. 118.620 inkl. mva. Byggblankett 3502 (BL 3502) er for arbeider der kontraktsummen er under 2G, og er en kortere og enklere versjon. Begge kan likevel brukes uavhengig av beløp.
I håndverkertjenesteloven er det ikke automatisk at det skal være dagmulkt ved at arbeidet blir ferdig senere enn avtalt. I BL 3501 forutsettes det at partene avtaler om det skal være dagmulkt eller ikke ved forsinkelse, mens dagmulkt ikke er et alternativ i BL 3502-formularet. Forbrukeren har ikke automatisk rett til dagmulkt ved forsinket ferdigstillelse etter håndverkertjenesteloven. Alternativet er da at forbrukeren har rett til å få erstattet sitt faktiske økonomiske tap.
5.2 Kontraktsformular ved ny bolig
Det er noen flere alternative formularer dersom arbeidet gjelder oppføring av ny bolig. Den mest brukte ved ny bolig er BL 3425. Den gjelder der hvor entreprenøren har ansvaret både for planlegging og oppføring av en bolig eller fritidsbolig. Den skal benyttes mellom forbruker og entreprenør selv om entreprenør benytter en eller flere underentreprenører som for eksempel rørlegger og elektriker. Mellom byggmester og underentreprenør er det naturlig å benytte NS 8415, NS 8416 eller NS 8417.
Samme blankett benyttes uavhengig av om forbrukeren eier tomten selv eller om det er byggmester som eier tomten.
BL 3426 er beregnet for den situasjonen at forbrukeren står for prosjekteringen selv og byggmesteren bare har ansvar for utførelsen. Forutsetningsvis skal forbrukeren da stille med det som er nødvendig av prosjektering og arbeidstegninger,
BL 3427 er blanketten der forbrukeren skal kjøpe leilighet i et sameie eller borettslag, og hvor bygningen er under oppføring.
BL 3428 er blanketten for kjøp av leilighet i et sameie eller borettslag hvor boligen er ferdig på kjøpstidspunktet.
BL 3429A gjelder kontrakt hvor forbrukeren kjøper tomt med byggeklausul. Det innebærer at selgeren også har rett til å oppføre bygningen på tomten. Før selve oppføringen av boligen inngås det en egen kontrakt for oppføring av boligen. Da benyttes BL 3429B.
6 Oppstart og fremdrift i forbrukerentreprise
Som nevnt foran er det ikke noe krav om å avtale oppstart eller når arbeidene skal være ferdige, men da påhviler det håndverker/byggmester å starte arbeidene så raskt som mulig og deretter gjennomføre prosjektet sammenhengende uten opphold med en rimelig fremdrift.
Det er imidlertid hensiktsmessig å avtale både tidspunkt for oppstart og når arbeidet skal være ferdig for å unngå tvist om rimelig fremdrift.
6.1 Forsinkelse forårsaket av byggherre
Dersom arbeidet forsinkes av forbrukeren eller av andre entreprenører forbrukeren har ansvaret for, må håndverkeren/byggmesteren varsle om forsinkelsen. Det må varsles både om at det er forsinkelse og at det kreves fristforlengelse med det antall dager forsinkelsen har medført.
Det er ingen formkrav til hvordan varsel om forstyrrelser i fremdriften skal gis, men dersom entreprenøren venter med å varsle til sluttoppgjøret kan retten til å påberope seg forsinkelsen gå tapt. Det er heller ikke krav om at varselet er skriftlig, men det anbefales av hensyn til bevissikring.
6.2 Fristforlengelse som følge av tilleggs- eller endringsarbeider
I den grad forbrukeren bestiller tillegg eller ber om endringer, må entreprenøren varsle forbrukeren dersom dette vil medføre at det blir nødvendig med forlenget frist for ferdigstillelse.
Dersom det bestilles endringer eller tillegg har forbrukeren rett til å anse at arbeidene blir ferdige innen avtalt tid med mindre forbrukeren mottar varsel om fristforlengelse. Det er heller ikke her noen formkrav for slikt varsel, men det er normalt ikke tilstrekkelig at det rent faktisk er bestilt tillegg.
7 Bankgaranti
Det er krav til bankgaranti fra entreprenøren ved ny bolig, men ikke dersom det gjelder arbeid på eksisterende bolig/fritidsbolig. Det er ikke krav om bankgaranti fra forbruker i loven verken for arbeid på brukt bolig eller arbeid på ny bolig, men på ny bolig er det vanlig å kreve finansieringsbevis.
7.1 Bankgaranti ved arbeid på brukt bolig eller fritidsbolig
For arbeid på eksisterende bolig har håndverker/entreprenør ikke plikt etter loven til å stille bankgaranti. Håndverkertjenesteloven setter heller ikke krav om at forbrukeren skal stille bankgaranti for sin forpliktelse.
Har forbrukeren akseptert byggmesterens tilbud, kan han ikke senere forlange at utførende også skal stille bankgaranti. Det samme gjelder krav om dagmulkt – har forbrukeren først akseptert tilbudet kan ikke forbrukeren senere fremme krav om at det skal avtales dagmulkt for forsinket ferdigstillelse. Da kan forbrukeren bare kreve dekket sine dokumenterte kostnader som følge av forsinkelsen.
7.2 Bankgaranti ved oppføring av ny bolig
Ved oppføring av ny bolig er det ikke noe krav om bankgaranti fra forbrukeren. Normalt vil imidlertid entreprenøren kreve at forbrukeren kan fremlegge finansieringsbevis for å sikre at forbrukeren er betalingsdyktig. Det må imidlertid fremgå av entreprenørens tilbud at forbrukeren må stille sikkerhet for sin betaling.
Derimot setter loven krav om at håndverker/entreprenør må stille bankgaranti ved oppføring av ny bolig. Dersom utførende ikke har stilt den garanti som følger av loven, plikter heller ikke forbrukeren å betale mottatte fakturaer. Slik bankgaranti må stilles også av den entreprenøren som bare har ansvaret for mindre deler av arbeidet dersom det er forbrukeren som er oppdragsgiver. Slik om forbrukeren har egen avtale med for eksempel elektriker, kjøkkenleverandør mv. de må også stille bankgaranti etter loven.
Eier forbrukeren tomten selv skal utførende stille en garanti tilsvarende 3 % av kontraktssummen. Etter overtagelse skal garantien økes til 5 % som skal stå i 5 år fra overtagelse.
Dersom forbrukeren ikke eier tomten, skal garantien være 10 % i utførelsestiden, men som reduseres til 5 % som skal stå i 5 år etter overtagelse.
8 Fakturering
Ved arbeid på eksisterende eiendommer har forbrukeren bare plikt til å betale a-konto etter fremdrift dersom det er avtalt slik a-konto betaling. Er a-konto etter fremdrift ikke avtalt, kan den bevisste forbruker nyte fordelen av at han ikke trenger å betale noe før alt er ferdig. Det kan bli katastrofalt for en mindre håndverksvirksomheter.
For ny bolig følger det imidlertid direkte av loven at utførende på visse vilkår har rett til a-konto selv om det ikke følger av avtalen med forbruker.
8.1 Fakturering av arbeid på eksisterende bolig
Dersom håndverker/entreprenør i tilbudet eller i kontrakten har forbeholdt seg retten til a-konto betaling etter fremdrift, kan han fakturere fortløpende i henhold til fremdrift. Ofte tilsier det hver 14. dag med 14 dagers forfall.
Det er imidlertid et krav om at fakturaen ikke overstiger 90 % av det utførte arbeid på faktureringstidspunktet. Dersom arbeidet utføres som regningsarbeider skal det vedlegges kontrollerbare time- og materiallister.
Dersom det gjelder tilleggsarbeider, kan disse imidlertid faktureres 100 % straks de er utført eller en gang per måned.
8.2 Fakturering ved oppføring av ny bolig
Dersom byggmesteren også har hjemmelen til tomten boligen bygges på, har byggmesteren ikke rett til a-konto betaling uten å øke sin bankgaranti tilsvarende. Det innebærer at selv om det er avtalt avdragsbetaling, gir det ikke noen likviditet til byggmesteren fordi han må stille bankgaranti for hver eneste krone han mottar.
Dette løses ofte ved at forbrukeren får hjemmel til eiendommen før byggeprosjektet starter opp. Da vil håndverker/byggmester har rett til å kreve betaling etter fremdrift med inntil 90 % av det utførte. Tillegg kan imidlertid fortsatt faktureres fullt ut.
Innestående 10 % av kontraktsummen skal faktureres tidligst sammen med sluttoppstillingen og sluttfakturaen.
8.3 Sluttfaktura
Når arbeidet er avsluttet skal det settes opp en kontrollerbar faktura som viser hva som er utført og hvordan kravet er beregnet. Det skal fremgå at dette er det endelige kravet fra håndverker/entreprenør. Da kan det ikke fremmes ytterligere krav fra den utførende selv om det senere skulle vise seg at noe var uteglemt.
Sluttfakturaen anbefales med en måneds forfall selv om avdragsfakturaene kan ha kortere forfall.
Forbrukeren har da frist på en måned til å komme med sine innsigelser eller motkrav til sluttfakturaen. I lov om håndverkertjenester er kravet til å komme med innsigelse til sluttfakturaen «innen rimelig tid», mens kravet til å komme med merknader og motkrav er «en måned» i bustadoppføringslova. Innen den samme fristen må forbrukeren fremme eventuelle krav om dagmulkt eller erstatning for forsinkelser – eventuelt andre motkrav. Det er ingen krav om at dagmulkt må varsles før innsigelsesfristen for sluttfakturaen.
Fremmer forbrukeren innsigelser til sluttfakturaen, eller kommer med andre motkrav senere enn en måned etter at sluttfakturaen er mottatt, kan håndverkeren/entreprenøren avvise kravet på formelt grunnlag. Da er kravet meldt for sent selv om det ellers kunne vært berettiget. Unntaket gjelder bare innsigelser hvor sluttoppstillingen inneholder åpenbare feil.
Håndverkeren/entreprenøren må imidlertid påberope seg at innsigelsene og motkravene er fremmet for seint uten unødig opphold i den grad han vil påberope seg forsinkelsen.
9 Overtagelse og dagmulkt
Når det gjelder arbeid på eksisterende bolig er det tilstrekkelig at håndverker/ entreprenør melder fra om at han anser seg ferdig med sitt oppdrag. Da kan han sende sluttfaktura og reklamasjonsperioden på 5 år begynner å løpe.
Ved oppføring av ny bolig er det formelle krav for overtagelse hvor entreprenøren må sørge for å få en formell signatur på overtagelse med forbrukerens signatur.
For det første skal håndverker/entreprenør sende en formelt riktig innkalling til ferdigbefaring og eventuelt overtagelse med minst 8 dagers forutgående varsel. Innkallingen må være formelt riktig med de korrekte formuleringer som blant annet redegjør for konsekvensene av at forbrukeren ikke møter til overtagelse.
Dersom kontraktsdokumentet er basert på BL 3525 eller BL 3526 har entreprenøren rett til å fremme en kontrollerbar sluttoppstilling/sluttfaktura som forutsettes betalt før forbrukeren får tilgang til sin nye bolig. Da kan det holdes en ferdigbefaring med protokoll for eventuelle reklamasjoner som avbryter dagsmulktsfristen, men formell overtagelse holdes først når sluttfakturaen er betalt eller deponert. Entreprenøren bør i sin kontrakt presisere at han kan kreve sluttfakturaen betalt eller deponert som forutsetning for forbrukerens rett til å ta boligen i bruk.
Vær oppmerksom på at dersom det ikke er holdt en formell overtagelse, men at forbrukeren likevel har fått tilgang til boligen vil dagmulkten fortsette å løpe. Det er den formelle overtagelsesprotokollen som er grunnlaget for eventuell dagmulkt.
Forbrukeren kan kreve dagmulkt i inntil 100 dager ved forsinkelse ved ny bolig. Det er ikke noe krav om at forbrukeren lider et tilsvarende økonomisk tap. Dagmulkten erstatter beregningen av det økonomiske tapet forbrukeren ellers måtte dokumentere på grunn av forsinkelsen.
Det er imidlertid det motsatte ved forsinkelse av arbeid på eksisterende bolig dersom dagmulkt ikke er avtalt. Da må forbrukeren dokumentere sitt økonomiske tap om han vil kreve erstatning for en forsinkelse. Konkret betyr det at dersom en flislegger blir en måned forsinket i forhold til når han hadde avtalt å være ferdig med et bad, trenger ikke han å gi prisavslag eller erstatte ulempene dette medfører for forbrukeren med mindre han kan dokumentere et økonomisk tap i form av kvitteringer til for eksempel nødvendig hotellopphold eller lignende.
10 Reklamasjoner
Det er et krav at en forbruker må reklamere på en feil eller mangel «innen rimelig tid» fra han kunne reklamere for å ha retten til å få mangelen utbedret eller kompensert i behold.
Rettspraksis tilsier at en forbruker som venter mer enn to måneder med å reklamere på en mangel, har tapt sin rett til å kreve mangelen utbedret eller kompensert. Denne fristen kalles den relative reklamasjonsfrist og må skilles fra den absolutte 5-årsfristen til å reklamere. Forbrukeren har en aktivitetsplikt straks han oppdager eller burde ha oppdaget en mangel.
11 Tvist og forliksklage
Dersom partene ikke blir enige om hva som er korrekt betaling for et oppdrag, er det liten grunn til å avvente dersom håndverkeren/byggmesteren fastholder at han har et krav.
Er den uenigheten som foreligger mellom partene under kr. 200.000, vil en slik sak kunne pådømmes i forliksrådet selv om forbrukeren protesterer.
Etter at utførende har purret, kan utførende sende et varsel om rettslige skritt. En mal for utforming av et slikt varsle om at rettslige skritt kan iverksettes finne på her. (Link til hjelpedokumenter)
