Meny
Formelle feil fra entreprenøren eller oppdragsgiver blir stadig oftere brukt som grunnlag for å forbedre økonomien i prosjektet. Noen ganger er det fordi en av partene er i en økonomisk krise – andre ganger fordi en av partene spekulerer i å tjene penger på motpartens manglende evne til å overholde kontraktens formkrav. I denne artikkel vil jeg forsøke å vise de feilene som oftest begås og som kan få betydelige økonomiske konsekvenser. Vi har oppsummert 10 vanlige punkter hvor det ofte gjøres feil.
Oppdragsgiver må varsle dekning av mulige merkostnader som følge av konsulentens forhold «uten ugrunnet opphold»
Når en arkitekt eller konsulent engasjeres bør det alltid skje med henvisning til NS 8401 (fastpris) eller NS 8402 (løpende timer). Det må presiseres hva oppdraget går ut på, om møter m.v er inkludert og det må avtales en fremdrift for ytelsen fra arkitekten eller konsulenten. I den grad det gjelder tjenester etter medgått tid må det også avtales et honorarbudsjett.
Konsulenten plikter i forkant å varsle om han mener å bli pålagt oppgaver som går utover det opprinnelige oppdraget for at det skal kunne gi rett til tilleggshonorar. Gjelder en avtale etter medgått tid (NS 8402) plikter konsulenten å varsle en mulig overkridelse av honorarbudsjettet før overskridelsen og varsle nytt honorabudsjett. I mangel av slikt varsel har konsulenten ikke krav på mer enn det opprinnelige honorarbudsjettet.
Mener oppdragsgiver at han ikke har fått ytelsen i tide eller det foreligger feil i konsulentenes ytelse, plikter oppdragsgiver å varsle om han vil kreve sine merkostnader som følge av dette kompensert «uten ugrunnet opphold» fra han ble klar over forholdet. Uten slikt varsel vil et senere fremført krav om deknings av slike merkostnader kunne avvises fordi det er fremmet for seint.
Det er tilstrekkelig å varsle at det kan bli fremmet et slikt krav om dekning av påførte merkostnader. Da vil dekning av slik eventuelle merkostnader bli en del av sluttoppgjøret.
Selv om entreprenøren har oppgitt hva han har priset i sitt tilbud, har han likevel ansvar for uteglemte poster som er nødvendige for å oppfylle funksjonskravene i kontrakten.
Når entreprenøren leverer et tilbud på en totalentreprise – normalt med henvisning til NS 8407 eller NS 8417 – er det de beskrevne funksjonskrav som primært skal oppfylles. Skal det bygges en barnehage skal barnehagen være komplett og oppfylle alle de krav som følger av lover og forskrifter til en barnehage med mindre annet er avtalt. Dersom det er noe entreprenøren ikke skal levere, men som er nødvendig for å oppfylle funksjonskravene i kontakten, må det fremgå konkret av selve tilbudet.
I tillegg må entreprenøren levere et resultat som oppfyller de krav til prosjektet som kommer i tillegg til funksjonskravene. Det kan gå på konkrete materialvalg eller på estetisk utforming. En slik konkret beskrivelse er imidlertid sekundær i forhold til funksjonskravene. Forutsatt at funksjonskravene er oppfylt og de spesifiserte kravene ellers er oppfylt, står totalentreprenøren fritt til å velge materialer og tekniske løsninger.
Dersom entreprenøren ikke presentert sin fremdriftsplan 4 uker (NS 8407) / 6 ukers (NS 8405) etter dato for signatur av entreprisekontrakten vil han ha langt mindre muligheter til å nå frem med et krav om tillegg på grunn av forsinkelser som oppdragsgiver har ansvaret for.
Både i totalentreprise (NS 8407/NS 8417) og i utførelsesentreprise (NS 8405/NS 8415 og NS 8406/NS 8416) har entreprenøren påtatt seg å presentere sin fremdriftsplan basert på kontraktens forutsetninger. Fremdriftsplanen skal angi hvordan entreprenøren har planlagt sin gjennomføring av prosjektet ut fra kontraktens dokumenter og presisere hvilke avhengigheter han har fra sin oppdragsgiver. Denne 4 ukers-/6 ukers-planen er like relevant gjennom hele prosjektet uavhengig av senere reviderte fremdriftsplaner.
Dersom entreprenøren ikke mottar prosjekteringsmaterialet i tide eller ikke får tilkomst til sine arbeider på det tidspunkt som fremgår av denne planen, skal entreprenøren varsle til sin oppdragsgiver om forsinkelsen og melde krav om fristforlengelse eller dekning av merkostnader. Da foreligger det et avvik fra det som var entreprenørens kontraktsforutsetninger som kan gi entreprenøren rett til både tilleggsvederlag og fristforlengelse forutsatt at entreprenøren melder slikt krav i tide.
Dersom oppdragsgiver og entreprenør er enige om en revidert fremdriftsplan, må entreprenøren sørge for at det konkret fremgår dersom partene er enige om at ferdigstillelsesdatoen med dagmulkt skal flyttes tilsvarende.
De fleste har en oppfatning om at dersom oppdragsgiver og entreprenør har blitt enige om en revidert fremdriftsplan, så er også datoen for når det kan kreves dagmulkt flyttet. Det er ikke korrekt fordi en fremdriftsplan er nødvendig selv om prosjektet er blitt forsinket.
Dersom både oppdragsgiver og entreprenør også i ettertid er enige om at de mente også å flytte sluttdatoen er det ikke et problem. Problemet oppstår når entreprenøren trodde at ferdigstillelsesdatoen var flyttet siden man hadde blitt enige om en ny fremdriftsplan uten at det fremkommer i det skriftlige materialet. Da kan oppdragsgiver hevde at den dagmulktsfestede fristen er uendret selv om fremdriftsplanen har en annen sluttdato.
En fremdriftsplan er utelukkende en planlegging av gjennomføring av en kontrakt. En revidert fremdriftsplan er en planlegging av gjennomføring av et forsinket prosjekt. Dagmulkten blir som utgangspunkt ikke flyttet ved man må endre fremdriftsplanen fordi prosjektet er forsinket.
Dersom ikke entreprenøren varsler om endring eller tillegg «uten ugrunnet opphold» har byggherre/oppdragsgiver rett til å avvise et tillegg selv om tillegget ellers ville være berettiget.
Både i utførelseskrontrakter etter NS 8405/NS 8415 og totalentreprisekontrakter etter NS 8407/NS 8417 har byggherre/oppdragsgiver plikt til å varsel om kontraktsavvik «uten ugrunnet opphold». Dersom entreprenøren ikke varsler om en tilleggsbestilling eller at en endring får konsekvenser for vederlag eller fremdrift har oppdragsgiver rett til å påberope seg at både fremdrift og vederlag blir upåvirket av tilleggsbestillingen eller endringen.
«Uten ugrunnet opphold» betyr at varsling skal skje innen kort tid fra varsel kunne blitt gitt. Et varsel som er gitt etter 14 dager vil i normale tilfeller være gitt i tide, men et varsel gitt etter fire uker etter det kunne vært varslet vil i normale tilfeller kunne kreves prekludert fordi det er varslet for seint. Slik preklusjon gjelder midlertid ikke dersom partene har inngått en avtale med henvisning til NS 8406 eller NS 8416. Da vil varslede krav bare unntaksvis kunne avvises på grunnlag av at varselet er sendt for seint.
Partene har inngått en avtale om at manglende svar på et krav om tillegg betyr aksept. Ytterligere svar er ikke nødvendig.
På samme måte som entreprenøren plikter å varsle, har byggherre plikt til å svare innen den frist entreprenøren har satt (rimelig frist) eller «uten ugrunnet opphold» dersom entreprenøren ikke har satt svarfrist. En normal svarfrist vil kunne settes til 14 dager.
I NS-kontrakter betyr manglende svar fra oppdragsgiver at et krav om tillegg eller tillegget størrelse er akseptert. Det vil da være feil av entreprenøren å purre på svar. Entreprenøren bør kun forholde seg til at tilleggskravet er akseptert manglende svar og holde fast ved dette både i senere diskusjoner og i forbindelse med sluttoppgjøret.
Time- og materiallister skal fremsendes en gang per uke og er godkjent om det ikke er mottatt protester innen 14 dager.
Tillegg eller endringer hvor pris ikke er avtalt på forhånd eller hvor det ikke foreligger relevante enhetspriser i kontrakten skal utføres som regningsarbeider. Da skal entreprenøren i henhold til kontrakten sende frem time- og materiallister hver uke. Timelister skal ha dato, person, arbeidsoperasjon og timer.
Entreprenøren skal ikke be om aksept på time- og materiallister. De bør fremsendes på e-post for eksempel hver mandag morgen. Da kan det dokumenteres hvem som har mottatt dokumentasjonen og når det ble fremsendt.
I alle NS-kontrakter følger det av kontrakten at dersom oppdragsgiver ikke har protestert på den mottatte dokumentasjonen innen 14 dager, er kravet på timer og materialer godkjent. Da bør entreprenøren avvise en senere protest på at det er feil i dokumentasjonen med henvisning til at en slik protest er fremkommet for seint. Oppdragsgiver kan – innen 14 dager – be om tilleggsdokumentasjon om den mottatt dokumentasjonen ikke anses som tilstrekkelig. Da løper det en ny frist for oppdragsgiver til å komme med eventuelle innsigelser.
Regningsarbeider kan bare faktureres en gang per måned. Dersom time- og materiallister først sendes frem sammen med fakturaen kan oppdragsgiver kreve dokumentasjonen avvist. Forsinket dokumentasjon medfører at oppdragsgiver har mistet muligheten til å kontrollere time- og materialforbruk og kan da kreve at det foretas en taksering i stedet for dokumentasjon.
Sluttoppstillingen må inneholde alle entreprenørens krav, presisere at omtvistede krav fastholdes og ta med eventuelle konkrete forbehold.
Entreprenøren skal fremsende en sluttoppstilling med en sluttfaktura senest 2 måneder etter overtagelse. Her skal det fremgå både betalte og ikke betalte fakturaer. Etter at sluttfaktura er sendt kan ikke entreprenøren fremme ytterligere krav med mindre det er tatt konkret forbehold i sluttoppgjøret. Lønns- og prisstigning rammes ikke av denne fristen. Alle avdrag og alle krav på tillegg bør være fakturert før sluttfakturaen slik at beløpet på sluttfakturaen bare er innestående.
Det må fremgå av sluttoppstillingen at entreprenøren fastholder et krav på tillegg som oppdragsgiveren tidligere har avvist. Det er tilstrekkelig at den fremgår av sluttoppstillingen som ubetalt. Dersom entreprenøren ikke har presisert at han fastholder et omtvistet tilleggskrav har oppdragsgiver rett til å anse kravet om tillegg som frafalt.
Oppdragsgiver skal komme med alle sine innsigelser til entreprenørens sluttoppstilling inne to måneder, og dersom tidligere protester på tillegg ikke blir gjentatt skal de betraktes som frafalt.
På samme måte som at entreprenøren må ta med alle sine krav i sluttoppstillingen, må oppdragsgiver komme med alle sine innsigelser og motkrav senest innen to måneder etter å ha mottatt sluttoppstillingen med sluttfaktura. Har oppdragsgiver avvist et krav om tillegg tidligere, må oppdragsgiver presisere at han fastholder avvisningen. Dersom oppdragsgiver ikke presiserer at han fastholder en tidligere protest mot et tillegg, har entreprenøren rett til å anse den tidligere fremsatte protesten som frafalt.
Det er tilstrekkelig at oppdragsgiver fremmer krav om dagmulkt første gang som innsigelse til sluttoppgjøret. Dersom oppdragsgiver i sin innsigelse til sluttoppgjøret protesterer på et tillegg som er varslet for seint, men uten at oppdragsgiver tidligere har påberopt seg for sein varsling, bør entreprenøren konstant avvise slike innsigelser med den begrunnelse at en slik mulig berettiget innsigelse ikke lenger kan fremmes på grunn av manglende tidligere “kontring” fra oppdragsgiver. Fristen for å protestere er utløpt.
Etter at oppdragsgiver har kommet med sine innsigelser til sluttoppgjøret kan ikke oppdragsgiver komme med ytterligere innsigelser eller ytterligere motkrav. Enhver tvist skal utelukkende ta hensyn til det som fremkommer av entreprenørens sluttfaktura og oppdragsgivers innsigelser.
Den som mener den andre parten har reagert for seint plikter å «flagge» at reaksjonen anses å være fremmet for seint
Dersom entreprenøren har fremmet et varsel om tillegg for seint – eller oppdragsgiver har protestert på et varsel for seint – har det ingen betydning dersom den andre parten ikke «uten ugrunnet opphold» har sagt fra om at han vil påberope seg at varselet eller protesten har kommet for seint. Den som vil hevde at noe er for seint har en aktivitetsplikt. Er forsinkelsen ikke påberopt skal varselet eller protesten anses å være kommet i tide.
Det betyr at dersom entreprenøren har varslet et krav om tillegg for seint – for eksempel etter fire uker – og oppdragsgiver ikke har påberopt seg denne forsinkelsen «uten ugrunnet opphold», så anses partene å være enige om at tillegget er varslet i tide.
Tilsvarende om protesten på et krav om tillegg ble mottatt for seint – har ikke entreprenøren skriftlig påberopt seg at han krever innsigelsen avvist den er kommet for seint – så har entreprenøren akseptert at protesten ble mottatt i tide.
Med andre ord – om entreprenøren har varslet for seint eller oppdragsgiver protestert for seint er uten betydning dersom den andre parten ikke har markert at han eller hun vil påberope seg forsinkelsen.
Oslo 11. januar 2024
Advokat Helge A. Tryti
e-post: helge@tryti.no
Mob.: 907 38 936
