NS 8407:2011 – Totalentreprise

1 Valg av kontrakt

NS 8407 er beregnet for de tilfeller hvor oppdragsgiver har primært har beskrevet hvilke funksjoner som ønskes oppfylt uten at detaljene i hvordan funksjonene skal oppnås ikke er spesifisert. Det innebærer at funksjonsbeskrivelsen oppdragsgiver har gitt overstyrer det totalentreprenøren måtte ha spesifisert i sitt tilbud med mindre totalentreprenøren i sitt tilbudsbrev har tatt konkrete forbehold for konkrete funksjonskrav. Hvordan entreprenøren har kommet frem kontraktsprisen er for oppdragsgiver lite relevant ettersom det er funksjonskravene som er det overordnede. Har oppdragsgiver spesielle ønsker eller krav må det fremkomme av tilbudsbudsforespørselen. Dersom oppdragsgiver ikke har angitt spesielle krav til materialvalg eller tekniske løsninger er det totalentreprenøren som står fritt til å velge de materialer eller de tekniske løsninger som oppfyller funksjonsbeskrivelsen. I den grad totalentreprenæren vil ta spesielle forbehold for oppdragsgivers funksjonsbeskrivelse må det fremkomme av selve tilbudsbrevet. Det er ikke tilstrekkelig at det utelukkende fremkommer av selve anbudet at noen funksjoner ikke vil bli oppfylt.
Ved en totalentreprise er det totalentreprenøren som har det hele og fulle ansvaret for mengder og at funksjonskravene er oppfylt med mindre oppdragsgiver har holdt tilbake opplysninger eller andre forhold som oppdragsgiver har ansvar for. En klassisk problemstilling er at totalentreprenøren velger andre løsninger enn det oppdragsgiver hadde tenkt, men som fortsatt overholder den funksjonsbeskrivelse som finnes i kontrakten og de materialvalg og løsninger som oppdragsgiver har beskrevet. Da kan totalentreprenøren kreve tillemgg for løsninger oppdragsgiver krever.
Ulempene for entreprenøren ved en totalentreprise er at han derved får fullt ansvar for uteglemte poster og totalentreprenøren har det hele og fulle ansvaret ansvaret for at de beregnede mengder er korrekte m.v. Det innebærer normalt at en totalentreprise påfører entreprenøren et ikke ubetydelig økt ansvar for uventede forehold en det som følger av de øvrige kontrakter. Den økte risikoen vil normalt også bli reflektert i kontraktssummen hvor totalentreprenøren bør ta ekstra betalt for den økte risiko han påtar seg ved en totalentreprise sammenlignet med en beskrevet entreprise etter NS 8405.
NS 8415, NS 8416 og NS 8417 er underentre prisekontrakter hvor hovedentreprenøren har en NS 8405-, NS 8406- eller NS 8407-kontrakt med byggherre. De forhold jeg omhandler her er likeledes i underentreprisekontraktene som for de respektive hovedkontrakter.

2. Generelt om NS 8407

NS 8407 er totalentreprisekontrakten som fra 1. juli 2011 avløste NS 3431 som anbefalt standard. Med denne siste standarden på plass i NS 84xx-serien, vil også totalentreprise være bygget over de samme prinsipper som er lagt til grunn for de øvrige standarder i serien.
Samtidig med at NS 3431 ble avløst av NS 8407 har også NS 3406 (totalunderentreprise) blitt avløst av den oppdaterte standarden NS 8417. I omtalen av NS 8407 vil jeg legge vekt på de forhold som avviker fra NS 8405. Grunnprinsippene i NS 8407 er i det vesentligste sammenfallende med grunnprinsippene i NS 8405 slik at de vurderinger som er gjengitt under omtalen for NS 8405 i stor grad også er relevant for NS 8407.

3. Noen sentrale trekk i NS 8407

Den sentrale forskjellen på en beskrevet entreprisekontrakt som NS 8405 og totalentreprisekontrakt som NS 8407, er først og fremst at entreprenøren ved totalentreprise har ansvaret for at resultatet tilfredsstiller kontraktens funksjonsbeskrivelse. Han har rett til å velge alternative utførelser, men har samtidig ansvaret for at resultatet blir i henhold til den funksjonsbeskrivelse som fremgår av kontrakten. Det innebærer også at totalentreprenøren har ansvaret for eventuelle uteglemte poster som er nødvendige for å oppnå funksjonalitetskravet i kontrakten. Ønskes det å bli tatt forbehold for deler av funbksjonsbeskrivelsen må det eklplesitt fremgå av selv tilbudsbrevet.
I NS 8405 har entreprenøren ansvar for å utføre det som er beskrevet så lenge det utføres lojalt. Prosjekteringen er som utgangspunkt utenfor entreprenørens ansvar. Nytt i NS 8407 i forhold til NS 3431 er at reklamasjonsperioden er utvidet fra 3 til 5 år. Bestemmelsene om bankgaranti er også endret. I NS 8507 skal totalentreprenøren stille 10 % ferdigstillelsesgaranti i tillegg til at det til enhver tid skal være 7,5% innestående. Dette er som tidligere. Nå skal det imidlertid stilles 3 % garanti i 3 år uten nedkvittering slik som i NS 3431. Etter 3 år skal bankgarantien kunne kreves slettet.
Gjelder totalentreprisekontrakten et boligprosjekt, bør bestemmelsene om bankgaranti tilpasses det som følger av bustadoppføringslova. Utbyggerne må stille 5% i 5 år og det er liten grunn for at totalentreprenøren skal stille mindre sikkerhet for feil og mangler for sine egne arbeider enn det utbygger etter loven må stille overfor forbrukeren.

4. Avvik fra NS-standarden

Komiteen som utarbeidet totalentreprisekontrakten, har hatt et sterkt ønske om å få mest mulig slutt på at større oppdragsgivere lager sine egne varianter av standarden. Til standarden har komitéen derfor utarbeidet en protokoll hvor det advares mot endringer som forrykker balansen i en kontrakt som har til hensikt å være balansert kontraktsforhold mellom de to partene og det som er en avtale med klare fordeler for den ene part. Det påpekes i komitéen at slike avvik fra standarden kan bli ansett som illojale. Med dette antas det at komitéen mener at illojale avvik fra standarden kan kreves tilsidesatt i en eventuell tvist. Dette synes imidlertid i liten grad å være fulgt opp i rettspraksis.
I den samme protokollen er det videre presisert at den nye standarden legger opp til at entreprenøren ikke skal kunne bli eksponert for en urimelig risiko. Særlig vises det til risikoer som entreprenøren ikke hadde forutsetning for å vurdere i forkant. Konkret er det henvist til hvor entreprenøren overtar risikoen for oppdragsgivers prosjekteringsfeil, uforutsette forhold i grunnen, avdekning av fortidsminne, ansvar for oppdragsgivers valg av prosjekterte løsninger, manglende opplysninger fra oppdragsgiver mv. I disse situasjonene vil en avtale om at entreprenøren overtar all risiko kunne kreves tilsidesatt som urimerlig.

5. Prosjekteringsansvar for resultatet

Ved totalentreprise er det entreprenørens ansvar at de funksjonskrav og krav til løsninger som foreligger i tilbuds- eller konkurransegrunnlaget blir oppfylt. Totalentreprenøren må være innforstått med at funksjonskravet i NS 8407 må være oppfylt selv om totalentreprenøren i sitt tilbud har presisert hvilken løsning han vil velge. Tilkjennegivelse i entreprenørens tilbud av hvilken løsning entreprenøren har tenkt å velge, fritar ikke entreprenøren for funksjonskravet, selv om tilbudsgrunnlaget har lavere rangering etter totalentreprenørens tilbud jf. NS 8407 pkt.2.
Av NS 8407 pkt.2.1 fremgår det at tilbuds- og konkurransegrunnlaget har lavere prioritet enn entreprenørens tilbud. Totalentreprenørens beskrivelse i tilbudet forhindrer likevel ikke at funksjonsbeskrivelsen må overholdes, jfr. standardens NS 8407 pkt.2.2, 1. ledd. Dersom entreprenøren i sitt tilbud beskriver en løsning som kanskje bare delvis oppfyller funksjonskravene, må han helt konkret ta forbehold om oppfyllelse av en konkret funksjon i selve tilbudsbrevet om forbeholdet skal få virking. Det er ikke tilstrekkelig at forbeholdet fremkommer i tilbudet for øvrig. Samtidig må entreprenøren være bevisst at dersom det gjelder offentlige anbud kan entreprenøren risikere at forbeholdet innebære et hele tilbudet kan bli forkastet.

5.1 Oppdragsgivers formål med prosjektgjenstanden

I NS 8407 pkt.14.3 er det fastsatt at entreprenøren har ansvaret for at utførelsen er i overensstemmelse med det formål kontraktsgjenstanden skal ha. Det innebærer at oppdragsgiver må være påpasselig på å klargjøre formålet. Entreprenøren må på sin side være bevisst på at oppdragsgivers formål vil være overordnet dersom det oppstår tvist, men bare så langt formålet bevislig er gjort kjent for totalentreprenøren.

5.2 Bruk av referanseprosjekter

Ofte benyttes referanseprosjekter som grunnlag for å definere funksjon, utførelse og kvalitet. I NS 8407 pkt.14.1 fremgår det at utførelsen skal være i overensstemmelse med beskrivelsen og at det skal være i overensstemmelse med referanseobjekt i den grad slikt finnes. Det anbefales da av komiteen at partene går en felles befaring hvor det opprettes en protokoll signert av begge parter om hva som skal være retningsgivende i referanseprosjektet. Standarden har imidlertid ikke sagt noe om hva som skal gjelde dersom det er motstrid mellom kontraktsdokumentene og referanseprosjekt. Etter min oppfatning bør det presiseres at referanseprosjektet utelukkende skal være utfyllende i forhold til kontraktens tegninger og beskrivelser. Ved motstrid må kontraktsdokumentene ha høyere rangering enn referanseprosjektet i mangel av annen presisering.

5.3 Byggherrens valg av løsninger

Dersom oppdragsgiver ved tilvalg har pålagt entreprenøren en løsning eller et materialvalg, må totalentreprenøren varsle dersom han mener valget ikke tilfredsstiller kontraktens funksjonsbeskrivelse eller andre deler av kontraktsforpliktelsen. Slikt varsel må skje «uten ugrunnet opphold». Senere varsling vil kunne avvises som for sent fremmet og kan kreves prekludert. Dette i motsetning til i NS 3431 hvor totalentreprenøren ikke hadde det samme ansvar for de løsninger som oppdragsgiveren påla totalentreprenøren. Se mer om dette under totalentreprenørens kontrollansvar etter NS 8407 pkt.25 nedenfor.

6. Rettigheter til prosjektmaterialet

Entreprenøren har ikke rett til å benytte prosjektmaterialet til andre prosjekter uten oppdragsgivers samtykke (NS 8407 pkt.47.1). Samtidig har oppdragsgiver rett til å benytte materialet, begrenset til bruk av prosjektmaterialet til drift, vedlikehold, påbygning mv. på prosjektet. Det betyr at verken oppdragsgiver eller entreprenør er berettiget til å bruke det prosjekterte materiale på andre prosjekter. Utover dette er det – typisk arkitekten – som sitter på alle rettigheter til prosjekteringsmaterialet. Prosjekterende kan derfor benytte deler av prosjekteringen også i andre prosjekter med mindre partene har avtalt noe annet.

Entreprenøren har plikt til å oppbevare – og oppdragsgiver rett til å kreve utlevert – prosjekteringsmaterialet i inntil fem år etter overtagelse (NS 8407 pkt.47.2.1). Eventuell utlevering skal skje mot dekning av kostnader ved å kopiere og gjøre prosjekteringsmaterialet tilgjengelig for oppdragsgiver. Bestemmelsen avviker noe fra tilsvarende bestemmelse i NS 8401 hvor det fremkommer at oppbevaringsplikten er 10 år, men hvor prosjekterende kan frigjøre seg fra oppbevaringsplikten mot skriftlig henvendelse til oppdragsgiver om å avhente materialet.

7. Gjennomføring av en entreprise etter NS 8407

De vesentlige prinsipper i gjennomføringen av en totalentreprisekontrakt vil i store trekk være tilsvarende som for NS 8405. Det tas derfor primært sikte på å vise de forhold som er avvikende i NS 8407 i forhold til NS 8405. For øvrig vises det til fremstillingen av NS 8405.

7.1 Byggherremøter mv. (NS 8407 pkt.4)

Mye av det som følger av NS 8405 pkt.7 om byggemøter er sammenfallende med det som nå også er tatt inn i NS 8407 om byggherremøter i NS 8407 pkt.4. Det kalles også byggherremøter og ikke byggemøter som illustrerer forskjellen på kontraktene. Forskjellen på kontraktstypen og ansvaret kommer til syne ved at det er totalentreprenøren som skal sørge for at det innkalles til byggherremøter i den grad annet ikke er avtalt. I NS 8405 er det oppdragsgiver som har ansvaret for å innkalle og avholde byggemøter. På samme måte er det totalentreprenøren som skal føre protokoll fra byggherremøtene i motsetning til i NS 8405.

I NS 8405 er det ingen regler om hovedentreprenørens ansvar for å holde egne byggemøter med sine underentreprenører. I NS 8407 NS 8407 pkt.4.3 er det en bestemmelse om at entreprenøren kan innkalle til egne byggemøter med sine underentreprenører. Det virker selvfølgelig, men det vesentlige er at oppdragsgiver ikke har rett til å delta i disse møtene, med mindre hovedentreprenøren aksepterer hans deltagelse.

7.2 Totalentreprenørens rett til å velge løsninger (NS 8407 pkt.14.6, 1. ledd)

Det er totalentreprenørens privilegium å velge materiale, utførelse og løsning innenfor den beskrevne funksjonsbeskrivelse, begrenset av de spesifikasjoner oppdragsgiveren måtte ha definert i sin funksjonsbeskrivelse. Hva oppdragsgiver måtte ha forestilt seg av leveranser i prosjektet uten at det har kommet til uttrykk i tilbudsforespørselen eller kontrakten – og ikke følger av referanseprosjekter – er totalentreprenøren ikke bundet av. Skal entreprenøren oppføre en skole som totalentreprise, kan entreprenøren velge hvilke dører han vil levere til de enkelte rom, så lenge de leverte dører er i henhold til kontraktens beskrivelse og i henhold til gjeldende lover og bestemmelser. NS 8407 pkt.14.6 har således det motsatte utgangspunkt som NS 8405, men er tilsvarende som i NS 3431 NS 8407 pkt.11.

Valgfriheten på ikke beskrevne deler må foruten å oppfylle funksjonskravene også være «av samme standard som de spesifiserte deler det er naturlig å sammenligne med» (NS 8407 pkt.14.2). Denne spesifiseringen er ny i NS 8407, men anses likevel ikke å innebære noen endring fra den tolkning som ble lagt til grunn etter den gamle NS 3431. Det samme gjelder at leveransen må være i overenstemmelse med «allmenne normer» (NS 8407 pkt.14.5). Det ble også lagt til grunn etter NS 3431 uten å være konkret nedfelt i standarden.

7.3 Oppdragsgivers rett til å velge løsninger (NS 8407 pkt.14.6, 2. ledd)

Det er ikke uvanlig at oppdragsgiver har forventninger – for eksempel til estetikk – som ikke fremgår av kontrakten eller klart fremgår av de forpliktelser totalentreprenøren har påtatt seg. Det kan tenkes at en oppdragsgiver bestiller svart himling i et bygg med visbare tekniske og/eller elektriske innretninger slik som ventilasjon og el-punkter. Totalentreprenøren er da i sin fulle rett til å velge blanke ventilasjonsrør og hvite elektriske kabler mv. så lenge farge på tekniske innretninger ikke fremgår av kontraktsdokumentene. Det selv om oppdragsgiver kanskje hadde tenkt seg noe annet enn hvite elektriske kabler og stikkontakter på en ellers svart himling.

Dersom oppdragsgiver under utførelsen bestemmer at han vil ha svarte elektriske kabler og utstyr, må oppdragsgiver fremme dette i form av en «endringsordre» eller «irregulær endringsordre». Ved en slik inngripen fra oppdragsgiver vil totalentreprenøren normalt ha rett til både tilleggsvederlag og fristforlengelse. Totalentreprenøren må betrakte oppdragsgivers inngripen her som en endring av kontrakten som må varsles som enhver annen regulær endringsordre (NS 8407 pkt.31.1, a) eller som en irregulær endringsordre (NS 8407 pkt.31, 1. b eller c).

Forsømmer totalentreprenøren å varsle at han anser dette som en endring og krever tillegg, vil tilleggskrav kunne bli prekludert på samme måte som andre tilleggskrav som ikke er varslet rettidig. Har oppdragsgiver benyttet sin instruksjonsrett for å gripe inn i totalentreprenørens rett til å velge materialer eller løsninger iht. NS 8407 pkt.14.6, har også oppdragsgiver overtatt risikoen for at løsningen oppfyller kontraktens krav, jfr. NS 8407 pkt.14.1. Dette utgangspunktet modifiserer imidlertid totalentreprenørens veiledningsplikt og kontrollansvar etter NS 8407 pkt.25 som jeg kommer tilbake til nedenfor.

7.4 Totalentreprenørens generelle undersøkelsesplikt

Totalentreprenøren har et generelt ansvar for å kontrollere alle ytelser oppdragsgiver skal prestere og ellers forhold oppdragsgiver har risikoen for (NS 8407 pkt.25.1.1). Som en del av produksjonsplanleggingen plikter totalentreprenøren å kontrollere oppdragsgivers prosjektering, vurdere behovet for grunnundersøkelser, feil eller mangler ved materialer og ytelser fra oppdragsgiver, samt om arbeidsgrunnlaget er slik som han kunne forvente.

Dersom det finnes slike feil skal det varsles «uten ugrunnet opphold» (NS 8407 pkt.25.1.2). Dersom varsel ikke er sendt innen fristen, kan totalentreprenøren miste retten til å påberope seg slike forhold som grunnlag for tillegg i vederlag eller tid. Generelt legger NS 8407 opp til at totalentreprenøren skal ha et sterkt kontrollansvar i motsetning til det som følger av NS 3431. Samtidig begrenses dette kontrollansvaret av forhold totalentreprenøren ikke hadde forutsetning for å forutse.

7.5 Totalentreprenørens plikt til å veilede oppdragsgiver (NS 8407 pkt.25.1 og 25.2)

Utgangspunktet er at oppdragsgiver selv har ansvaret for feil og mangler som skyldes oppdragsgivers egen prosjektering, eller endringer og pålegg som kommer fra ham underveis i prosjektet. Dette følger av standarden NS 8407 pkt.24.1, 1. ledd. Dette synes åpenbart og følger også av den gamle NS 3431. Dette utgangspunktet modifiseres imidlertid av standardens NS 8407 pkt.24.1, 2. ledd som henviser til totalentreprenørens kontrollansvar. Etter standardens NS 8407 pkt.25.1.1 har totalentreprenøren undersøkelsesplikt for den prosjektering oppdragsgiver selv har forestått og de tilvalg han eventuelt måtte ha bestemt i etterkant av kontraktsigneringen.

Totalentreprenøren har plikt til å sørge for å informere sin oppdragsgiver dersom han mener at løsningen ikke er hensiktsmessig, ikke oppfyller tiltenkt funksjon eller på annen måte ikke kan anbefales. Prinsippet er ikke ulikt «plikt til fraråding» som finnes i bustadoppføringslova § 8 i forbrukerentreprise. Kontraktsbestemmelsen har sin bakgrunn i at totalentreprenøren normalt vil sitte med en større faglig kompetanse enn en ordinær oppdragsgiver, og derfor også har et visst «konsulentansvar» overfor sin oppdragsgiver. Bestemmelsen innebærer at totalentreprenørens forsømmelse av plikten til å veilede (for eksempel om at oppdragsgivers endring ikke vil kunne oppfylle kontraktens funksjonskrav) vil kunne medføre erstatningsansvar. Bestemmelsen er imidlertid ny og det er derfor lite praksis på hvor langt dette ansvaret strekker seg.

Brudd på denne bestemmelsen vil imidlertid bare kunne medføre et mulig erstatningsansvar for de merkostnadene den manglende veiledning har påført oppdragsgiver. Det vil med andre ord ikke være tale om mangelsansvar på samme måte som brudd på funksjonsbeskrivelsen i kontrakten eller andre mangler. I denne forbindelse er det verdt å minne om at det ikke er nok å muntlig fraråde en uhensiktsmessig løsning som oppdragsgiver ønsker. Totalentreprenøren må kunne dokumentere at han skriftlig har frarådet løsningen. At totalentreprenørens prosjektleder kan ha sagt at løsningen ikke er egnet er ikke tilstrekkelig. Dette fordi alle varsler skal være «skriftlig».

7.6 Totalentreprenøren har overtatt ansvaret for oppdragsgivers prosjektering (NS 8407 pkt.24)

Utgangspunktet for NS 8407 er at totalentreprenøren skal foreta prosjekteringen, eller i det minste det vesentligste av prosjekteringen. Protokollen til standarden viser til at det anses som påregnelig at oppdragsgiver har utarbeidet et forprosjekt – eventuelt utarbeidet det minimum som skal til for å få rammetillatelse – men at resten av prosjekteringen foretas av totalentreprenøren. Dersom det er oppdragsgiver som står for den vesentligste delen av prosjekteringen vil det ofte være mer nærliggende å benytte en annen kontrakt enn NS 8407. Den prosjektering som er utført fram til totalentreprenøren overtar, er oppdragsgivers ansvar og risiko (NS 8407 pkt.24.1) i den grad det ikke rammes av totalentreprenørens kontrollansvar etter standardens NS 8407 pkt.25. Det er imidlertid svært vanlig at totalentreprenøren i kontrakten overtar ansvaret også for den prosjektering som er foretatt av oppdragsgiver også forut for kontraktsignering.

Har totalentreprenøren påtatt seg ansvaret for oppdragsgivers prosjektering før kontraktsignatur, har totalentreprenøren også påtatt seg ansvaret for eventuelle feil i oppdragsgivers prosjektering som om feilen skyldes totalentreprenørens egen prosjektering. Med andre ord et objektivt mangelsansvar, selv om det ikke er totalentreprenøren selv som har begått feilen. Dette utgangspunktet modifiseres imidlertid av standardens NS 8407 pkt.24 som gir totalentreprenøren en rett til å påberope seg feil og mangler i oppdragsgivers prosjektering i inntil 5 uker fra kontraktsignatur. Oppdager og varsler totalentreprenøren en feil i oppdragsgivers prosjektering i løpet av denne 5-ukers-fristen, vil totalentreprenøren ha rett til å fraskrive seg ansvaret for den konkrete feilen og kreve dekket alle sine merkostnader og eventuelt kreve fristforlengelse som følge av feilen.

Denne fristen på 5 uker viser hvor viktig det er å sette i gang prosjekteringen straks kontrakten er signert. Når 5-ukers-fristen fra kontraktsdato er utløpt, vil totalentreprenøren ikke lenger kunne nå frem med en anførsel om at en prosjekteringsfeil skyldes oppdragsgiver.

7.7 Oppdragsgivers medvirkning (NS 8407 pkt.22)

I den grad oppdragsgiver skal medvirke til gjennomføring av prosjektet, skal det fremgå av avtalen mellom partene. I mangel av annen avtale er det totalentreprenøren som har ansvar for å presisere hvilke opplysninger og hvilken dokumetnatasjon oppdragsgiver skal fremskaffe, hvilket grunnlagsmateriale og hvilket annet bidrag totalentreprenøren trenger fra oppdragsgiver for å gjennomføre kontrakten (NS 8407 pkt.22.5, 2. ledd). Er tidsfristen for å fremskaffe dette materialet ikke gitt, skal totalentreprenøren angi dette i sin fremdriftsplan som skal være fremlagt innen 4 uker etter kontraktsigneringen, jfr. NS 8407 pkt.21.2, 1. ledd.

7.8 Uforutsette forhold i grunnen (NS 8407 pkt.23)

Det klare utgangspunkt er at det er oppdragsgiver som har ansvaret for uforutsette forhold i grunnen (NS 8407 pkt.23.1). Det gjelder så lenge totalentreprenøren ikke burde ha oppdaget forholdene. Det er imidlertid anledning til å avtale at totalentreprenøren også skal overta risikoen for uforutsette forhold i grunnen, men da finnes det en begrensning i NS 8407 pkt.23.2. Her presiseres at totalentreprenøren, til tross for en slik avtale, ikke har ansvar for uforutsette forhold i grunnen dersom «forholdene avviker vesentlig fra det totalentreprenøren hadde grunn til å regne med». Likeledes har totalentreprenøren uansett ikke ansvar for forhold som går under lov om kulturminner (NS 8407 pkt.23.3).

Dette er begrensninger som er helt nye i NS 8407 i forhold til den tidligere standarden. Bestemmelsene er særskilt nevnt i komitéens protokoll til standarden. Bakgrunnen for disse bestemmelsene er at totalentreprenøren skal være beskyttet mot å påta seg risiko som han ikke har forutsetninger til å vurdere i forkant. Entreprenøren skal kunne påta seg risiko for eget arbeid, men skal ikke påta seg risiko som nærmer seg et forsikringsansvar.

7.9 Fremdriftsplan, avtalt ferdigstillelsesdato og ferdigattest

Entreprenøren skal legge frem sin fremdriftsplan 4 uker etter kontraktsinngåelsen (NS 8407 pkt.21.2, 1. ledd). Entreprenøren skal avgi fremdriftsrapport hver 4. uke, med mindre annet er avtalt (NS 8407 pkt.21.3, 1. ledd). Avvik i fremdriften skal meldes uten ugrunnet opphold (NS 8407 pkt.21.3, 2. ledd).

Det er knyttet ulike virkninger til fremdriftsplaner. På samme måte som i NS 8405, må det skilles mellom sluttdato på en fremdriftsplan og avtalt ferdigstillelsesdato. I totalentreprise vil ofte en ferdigstillelsesdato betinge at det også foreligger en ferdigattest. Dette skyldes endringer i plan- og bygningsloven hvor det nå ikke alltid gis «midlertidig brukstillatelse». Det kan bety at arbeidet kan være avsluttet og bygget klart til å tas i bruk, men dagmulkten løper fortsatt fordi det ikke blir gitt rett til midlertidig bruk i påvente av at det kan utstedes ferdigattest. Dette må totalentreprenøren ta høyde for når han avtaler ferdigstillelsesdato. Samtidig må totalentreprenøren være oppmerksom på at en omforent forskyvning av sluttdato i en fremdriftsplan ikke uten videre medfører at datoen for når dagmulkten begynner å løpe utsettes tilsvarende. En fremdriftsplan er bare en koordinering av arbeidene – også forsinkede arbeider må koordineres.

Det må derfor ved en revidering av en fremdriftsplan tas stilling til om også den avtalte sluttdatoen skal flyttes tilsvarende. Skal også den dagmulktsbelagte sluttfirsten flyttes, må det enten fremgå i et byggherrereferat, eventuelt påtegnes spesielt på den reviderte fremdriftsplanen. I den grad det ikke klart fremgår i en revidert fremdriftsplan at også ferdigstillelsesfristen er utsatt, vil det ofte være et tvilstema om også ferdigstillelsesfristen er utsatt. Det anbefales derfor å være presis på at enighet om en ny sluttdato i en revidert fremdriftsplan medfører at partene også er enige om å flytte den avtalte dagmulktsbelagte sluttdato tilsvarende. Slik enighet kan nedfelles i et byggemøtereferat, påtegnes og signeres på den reviderte fremdriftsplan eller skriftlig bekreftes på annen måte.

7.8 Endringer

På samme måte som for NS 8405 foreligger det strenge varslingsplikter for entreprenøren når avvik fra den opprinnelige kontrakten oppstår. Det er en tilsvarende streng plikt for oppdragsgiver å komme med eventuelle innsigelser.

7.8.1 Entreprenørens kontrollansvar og varslingsplikt ved endringer

Dersom oppdragsgiver ved «endringsordre» eller «irregulær endringsordre» gir entreprenøren pålegg om materialvalg eller en alternativ løsning, utløses entreprenørens plikt til å kontrollere at materialvalget eller løsningen er hensiktsmessig (NS 8407 pkt.25), og er i overenstemmelse med de funksjonskrav som følger av den signerte kontrakten (NS 8407 pkt.14.1). Entreprenøren har plikt til – i rimelig utstrekning – å kontrollere at pålegget fra oppdragsgiver er innenfor entreprenørens kontraktsforpliktelser (NS 8407 pkt.25.1.3). Dersom entreprenøren finner at pålegget medfører at en kontraktsforpliktelse ved dette pålegget ikke kan oppfylles, må entreprenøren «uten ugrunnet opphold» varsle oppdragsgiver om dette (NS 8407 pkt.25.1.2).

Dersom entreprenøren ikke kontrollerer oppdragsgivers pålegg opp mot kontraktsforpliktelsene – eller ikke varsler om feil eller svakheter ved pålegget – vil entreprenøren kunne bli gjort økonomisk ansvarlig for oppdragsgivers merkostnader ved at feilen eller svakheten ikke ble varslet eller ikke varslet i tide. Gir for eksempel oppdragsgiver pålegg om å endre til en spesiell type vinduer i et bygg, kan det medføre at offentligrettslige støykrav ikke overholdes. Merkostnadene ved senere å måtte skifte til riktige vinduer vil da kunne kreves dekket av totalentreprenøren. Slikt krav til varsling er en vesentlig endring fra reglene i NS 3431.

7.8.2 «Irregulær endringsordre»

På samme måte som i NS 8405 kan endringer pålegges entreprenøren i form av muntlige instruksjoner, tegninger eller annet fra oppdragsgivers representanter (Irregulær endringsordre). I så fall må totalentreprenøren foreta en varsling om at det medfører et tillegg «uten ugrunnet opphold» for at ikke entreprenøren skal kunne tape sin rett til å påberope seg konsekvensene av en slik instruksjon (NS 8407 NS 8407 pkt.32.2).

7.8.3 Fremdrifts- og/eller vederlagskonsekvens

I den grad en endring medfører en konsekvens, må konsekvensen i vederlag eller tid varsles og beregnes på tilsvarende måte som etter NS 8405. Når det gjelder vederlaget, vil det i større grad foreligge anvendelige enhetspriser i en beskrevet entreprise etter NS 8405 enn etter en totalentreprisekontrakt basert på NS 8407. Vederlaget endres imidlertid etter samme prinsipper som i NS 8405. Det medfører ofte pristilbud, men hvor endringene skal utføres som regningsarbeider dersom det ikke oppnås enighet om en fast pris.

Det er frivillig om totalentreprenøren vil komme med et pristilbud før bestilling er foretatt. Gir totalentreprenøren et tilbud som blir avslått skal arbeidene likevel utføres, men som regningsarbeider. Inntil en pris eventuelt er akseptert, plikter totalentreprenøren å fremsende time- og materiallister hver uke på samme måte som ved bestilte regningsarbeider. Gjør han ikke det kan han risikere at han ikke kan dokumentere og få godkjent sine timer dersom tilbudet ikke blir godkjent og arbeidet derved skal faktureres som regningsarbeider.

7.8.4 Offentlige tillatelser

Totalentreprenøren har ansvaret for offentlige tillatelser med mindre annet er avtalt. Forsinket behandling fra offentlige myndigheter gir ikke grunnlag for fristforlengelse. Særlig viktig blir det når det gjelder brukstillatelse der entreprenørene ofte baserer seg på en «midlertidig brukstillatelse» inntil ferdigattest kan gis (NS 8407 pkt.16.3, 1.ledd, 1. setning). I NS 8405 er det tilstrekkelig for å avbryte dagmulkten at arbeidet er ferdigstilt. I NS 8407 må det senest ved overtagelsen presenteres brukstillatelse eller ferdigattest med mindre partene avtaler noe annet. Alle offentlige gebyrer skal dekkes av oppdragsgiver med unntak av gebyr for ansvarsrett (NS 8407 pkt.16.3, 3. ledd). Entreprenøren har rett til å nekte å foreta en utførelse som er i strid med offentlige tillatelser (NS 8407 pkt.17, 3. ledd).

7.8.5 Oppdragsgivers kontroll av entreprenørens prosjektering

Det skal alltid foreligge tillatelser, ajourførte tegninger og beskrivelser av utførelsen på arbeidsplassen (NS 8407 pkt.18.5). Entreprenøren skal utføre forsvarlig prosjektering, og oppdragsgiver har rett til – på forlangende – å få dokumentert den foretatte prosjektering av entreprenørens arbeider (NS 8407 pkt.17.1, 1. ledd). Oppdragsgiver har en ubetinget rett til å føre løpende kontroll med entreprenørens prosjektering og gjennomføring av prosjektet i henhold til NS 8407 pkt.20.1. Tilsvarende rett har ikke oppdragsgiver etter NS 8405.

7.8.6 Skader under byggeprosessen

Dersom oppdragsgivers øvrige kontraktsmedhjelpere påfører totalentreprenørens kontraktsarbeider skader, vil det være oppdragsgivers ansvar og kostnad. En slik skade skal likevel meldes til entreprenørens forsikringsselskap og vil dekningsmessig ligge under den byggeforsikring entreprenøren har plikt til å tegne (NS 8407 pkt.8.1). Skader totalentreprenøren forårsaker på oppdragsgivers eiendom som ikke omfattes av kontrakten er i utgangspunktet ikke entreprenørens ansvar så lenge skaden ikke skyldes utvist uaktsomhet. Heller ikke skader på sideentreprenørers arbeider er totalentreprenørens ansvar med mindre det skyldes uaktsomhet.

Totalentreprenøren er bare ansvarlig for skader han forårsaker uaktsomt (NS 8407 pkt.20.5). Hva som er uaktsomt, er en konkret vurdering, men det må minst påvises kritikkverdige forhold hos totalentreprenøren for at ansvar skal kunne ilegges ham. Skader på oppdragsgivers eiendom eller på andre entreprenørers arbeider er dekningsmessig under totalentreprenørens ansvarsforsikring og må derfor også meldes forsikringsselskapet. Selv om entreprenøren ikke har ansvar for en skade på oppdragsgivers eiendom, har oppdragsgiver likevel rett til å kreve skaden dekket av entreprenørens forsikring mot å dekke entreprenørens egenandel (NS 8407 pkt.19.2).

7.8.7 Avdragsbetalinger

Entreprenøren har rett til indeksregulering i henhold til NS 3405 i den grad annet ikke er avtalt (NS 8407 pkt.26.2) Det skal avtales en betalingsplan basert på fremdrift i prosjektet med betaling en gang hver måned med 28 dagers forfall (NS 8407 pkt.27.2.1 og 28.1). Innestående skal være på 7,5 % som skal faktureres i sluttfakturaen. Gjenstående avdragspunkter bør faktureres senest samme dag som sluttfakturaen, men med et lavere fakturanummer. Dette fordi avdragsfakturaer har 28 dagers forfall, men om det tas inn i sluttfakturaen er forfall to måneder. Resterende avdrag bør derfor aldri tas inn som en del av sluttfakturaen.

Tilleggsarbeider skal faktureres fullt ut en gang pr. måned i egen fakturaserie. Faktureringsplanen skal justeres dersom det blir endringer i fremdrift (NS 8407 pkt.27.2.1, 5. ledd). Har partene ikke oppnådd enighet om betalingsplan, må det foretas oppmåling. Da må entreprenøren varsle oppdragsgiver med rimelig varsel før måling foretas. Det samme gjelder for de målinger som er avtalt i en eventuell betalingsplan (NS 8407 pkt.27.4).

8 Overtagelse

Oppdragsgiver har ikke rett til å ta hele eller deler av arbeidet i bruk før overtagelse uten etter avtale med totalentreprenøren. Dersom oppdragsgiver tar arbeidet i bruk uten etter avtale, skal oppdragsgiver vises bort (NS 8407 pkt.38.1). Innkalling til overtagelsesforretning skal normalt skje med to ukers skriftlig varsel (NS 8407 pkt.36.3).

Innregulering, testing og kontroll skal varsles oppdragsgiver i tide, og resultatene skal gjøres tilgjengelig for oppdragsgiver senest tre uker før overtagelse (NS 8407 pkt.36.1). Tilsvarende skal entreprenøren overlevere FDV-dokumentasjon, og annen avtalt dokumentasjon, senest 3 uker før overtagelse (NS 8407 pkt.36.2, 2. ledd). I en NS 8417 kontrakt er tilsvarende frist 5 uker.

Avtalt opplæring skal være foretatt før overtagelse (NS 8407 pkt.36.2,3. ledd). Entreprenøren skal på overtagelsesforretningen presentere en liste for oppdragsgiver fra sin egen sluttbefaring med oversikt over ikke utbedrede mangler eller gjenstående arbeider (NS 8407 pkt.37.1, 4. ledd). Bestemmelsen om rapport fra totalentreprenørens egen sluttbefaring er ny. Den benyttes ikke ofte. Dersom slik sluttbefaring ikke skal holdes, bør det avtales allerede i oppstartmøte.

Oppdragsgiver kan ikke nekte overtagelse dersom det bare gjenstår mindre arbeider, og utbedringen har mindre betydning for oppdragsgivers forutsatte bruk (NS 8407 pkt.37.3, 2. ledd). Entreprenøren har rett til å sende brev (ikke e-post) til oppdragsgiver med spørsmål om det vil bli krevd dagmulkt for overtredelse av en dagmulktsbelagt delfrist. Svarer ikke oppdragsgiver «uten ugrunnet opphold», har oppdragsgiver tapt sin rett til å kreve dagmulkt for oversittelse av delfristen (NS 8407 pkt.40.4). En tilsvarende bestemmelse finnes i NS 8405 i NS 8407 pkt.34.4, men den gjelder også sluttfrist. For øvrig gjelder de samme bestemmelser for overtagelse som i NS 8405.

9 Sluttoppgjør

Reglene om sluttoppgjør er tilnærmet identiske med reglene i NS 8405. En mindre viktig endring er at det ikke gis anledning til å rette et sendt sluttoppgjør inntil to måneder etter overtagelse slik det er i NS 8405. Når sluttoppgjøret er sendt foreligger det ikke noen rettingsadgang i NS 8407. Se for øvrig merknadene om sluttoppgjør i NS 8405.

10 Feil og mangler etter overtagelse

Reglene om reklamasjon og utbedring er langt på vei de samme i NS 8407 som de er i NS 8405. Det er imidlertid ett viktig unntak. I NS 8407 pkt.42.2.2 er det tilstrekkelig å reklamere «innen rimelig tid», mens det i NS 8405 settes krav om at reklamasjonen må fremsettes «uten ugrunnet opphold». Det må derfor antas at NS 8407 gir oppdragsgiver noe mer tid til å reklamere på feil og mangler som blir avdekket i reklamasjonsperioden på 5 år.

Begrepet «innen rimelig tid» er samme formulering som følger av blant annet bustadoppføringslova. I forbrukerforhold har Høyesterett i 2010 avsagt en dom hvor en forbruker ble ansett å ha tapt sin rett til å reklamere ved at reklamasjonen ble fremsatt overfor entreprenøren mer enn to måneder etter at mangelen ble avdekket. Det antas i forbrukerforhold å være tilstrekkelig å reklamere innen to måneder etter analogi fra forbrukerkjøpslovens § 27. Utenfor forbrukerforhold vil kravet til reklamasjon trolig settes strengere. Det må derfor legges til grunn at en reklamasjon senere enn 2 måneder etter at den ble oppdaget representerer den absolutte grensen for hvor lenge oppdragsgiver kan vente med å reklamere fra han avdekket mangelen. Etter undertegnedes oppfatning bør en oppdragsgiver reklamere senest innen en måned fra han kunne reklamere, og totalentreprenøren bør ta forbehold om å kreve reklamasjonen prekludert dersom reklamasjonen er kommet senere enn en måned etter at feilen eller mangelen kunne blitt reklamert. Reklamasjonsreglene er strenge for at oppdragsgiver ikke skal kunne spekulere i å avvente med å reklamere til et egnet tidspunkt for å fremme sin reklamasjon.

En reklamasjon som er fremmet i tide plikter totalentreprenøren å utbedre også i den situasjonen at han bestrider at reklamasjonen er berettiget. Han har imidlertid rett til å kreve tilleggsbetaling for en ikke berettiget reklamasjon. Når det gjelder skader etter overtagelse på andre entreprenørers arbeider eller på oppdragsgivers eiendom, gjelder de samme begrensninger som for skader under byggeperioden. Entreprenøren har imidlertid ikke ansvar for den skade en feil eller mangel medfører utenfor sin egen kontraktsytelse med mindre skadene skyldes utvist «uaktsomhet» fra entreprenøren side.

Det er oppdragsgiver som har bevisbyrden for at det foreligger uaktsomhet fra entreprenørens side (NS 8407 pkt.42.3.2, 2. ledd). Skaden skal imidlertid meldes til entreprenørens forsikringsselskap. Dersom det foreligger driftstap som følge av en slik mangel, er kravet for at entreprenøren skal få dette ansvaret at feilen skyldes «grov uaktsomhet» fra entreprenørens side. Entreprenøren har plikt til også å utbedre omtvistede mangler, men kan da sette som krav å utbedre mot at det stilles sikkerhet fra oppdragsgiver (NS 8407 pkt.42.3.1, 2. ledd).

11 Tvist og rettssak

Reglene om oppmannsavgjørelser og frist for å ta ut stevning er de samme som i NS 8405. Husk i den anledning at fristen for å ta ut stevning for avviste tilleggsarbeider er 8 måneder fra overtagelse (NS 8407 pkt.35.2, b). Denne fristen er lett å overse. Det har vært tvil om fristen til å ta ut stevning etter at tvisten er innstilt fra forliksrådet, men etter en dom fra Høyesterett 2023 er fristen til å ta ut stevning for tingretten 12 måneder etter at forliksrådet innstilte saken.