Utvidet plikt til Bankgaranti for oppføring av bolig

For kontrakter på bygging av boliger signert etter 1. juli 2011 er plikten til å stille bankgaranti utvidet til 10 % garanti fram til overtagelse – eventuelt 3 % om utbygger eier tomten selv. Etter overtagelse er plikten 5 % bankgaranti i 5 år. Selger utbyggeren boligen først etter at boligen er ferdig er det ingen krav om bankgaranti. Utbyggeren må sørge for at hans underentreprenører stiller tilsvarende bankgarantier.

Publisert av: Helge A. Tryti

1. Budstadoppføringslova eller avhendingslova

Bustadoppføringslova er ufravikelig til forbrukerens ugunst dersom det signeres en kontrakt om oppføring av bolig eller fritidsbolig til bruk for forbrukeren eller hans nærmeste familie. Det innebærer at avtaler som gir mindre rettigheter enn lovens bestemmelser ikke har gyldighet selv om begge parter har signert på avtalen.

Derimot gjelder ikke bustadoppføringslova dersom boligen selges etter at den er ferdig. Da er det avhendingslova som gjelder. Da settes det ikke krav til bankgaranti verken under oppføring eller i reklamasjonsperioden på 5 år. Foreligger det en ”uformell” avtale om å signere kontrakt når boligen er ferdig, er boligen reelt solgt under oppføring og bustadoppføringslova kommer likevel til anvendelse.

For at en bolig kan anses å være ”ferdig” i avhendingslova sin forstand må det minst foreligge brukstillatelse eller ferdigattest.

Generelt kan det kreves forskudd ved signatur på kontrakt dersom det er en autorisert eiendomsmegler som forestår salget.  Det er i praksis godkjent at det kreves 10 % forskudd ved signatur av kontrakten. Det er imidlertid en forutsetning at forskuddet blir stående på eiendomsmeglers klientkonto inntil sikkerhet eventuelt stilles etter bustadoppføringslovas regler. Forskuddet eller deler av forskuddet kan i andre tilfeller ikke utbetales til utbygger.

Vær også oppmerksom på at selv om boligen er ferdig på salgstidspunktet, kan boligen ikke selges med ”as is”-klausul. En slik klausul vil bli tilsidesatt. Det er med andre ord ikke et krav om at en feil eller mangel må være ”vesentlig” og må antatt å ha hatt innvirkning på kontraktssummen for at forbrukeren kan påberope seg en feil eller mangel i motsetning til det som gjelder ved salg av brukt bolig.

2. Sikkerhetsstillelse i byggetiden og betaling (bufl§§ 12 og 47)

Årsaken til at loven setter krav til bankgaranti i byggeperioden er at den skal sikre forbrukeren for det tilfellet at utbygger ikke vil eller ikke kan oppfylle den kontrakten han har inngått. Det kan skyldes uvilje eller manglende økonomi.

Samtidig vet man at det alltid er dyrere å få en annen til å fullføre et delvis fullført prosjekt enn at prosjektet gjennomføres kontraktsmessig. Derfor trenger forbrukeren sikkerhet.

2.1 Entreprenøren selger bolig under oppføring med tomt

I dette tilfellet er sikkerheten under oppføring 3 % fram til overtagelse. Årsaken til at sikkerheten her er såpass lav er at tomten i seg selv alltid vil ha en verdi. Prosenten beregnes derfor av en kontrakt som inneholder både byggesum og tomt – altså av et høyere beløp enn om det kun var byggesummen det skulle stilles sikkerhet av.

Dersom entreprenøren ønsker betaling underveis fram til boligen er klar til overtagelse, vil forbrukeren ikke ha noen form for sikkerhet for sin betaling dersom utbyggeren for eksempel går konkurs. Derfor sette bustadoppføringslova som krav for avdragsbetaling at utbyggerens bankgaranti til enhver tid er 3 % større enn betalte avdrag fram til overtagelse. Ønsker entreprenøren å få betalt for eksempel kr. 100.000 når grunnmuren er ferdig, må entreprenøren først fremskaffe en bankgaranti på kr. 100.000 i tillegg til de 3 % han allerede har stillet.

2.2. Entreprenøren selger bolig under oppføring på forbrukerens tomt

Fordi kontrakssummen som sikkerheten skal regnes av er mindre, skal det her stilles 10 % sikkerhet i byggetiden fram til overtagelse.

I dette tilfellet vil forbrukeren til enhver tid sitte med verdien av det som er utført – også ved en konkurs. Derfor tillater loven at det avtales at forbrukeren skal betale avdrag etter framdrift, men bare 90 % av det arbeidet som er ferdig produsert på faktureringstidspunktet.

Ofte vil forbrukerens bank engasjere en takstmann for å få dennes vurdering av hvor stor andel av kontraktssummen som anses produsert, og at denne takstmannens vurdering legges til grunn for hvor mye forbrukeren får trekke av sitt byggelån.

3. Bankgaranti etter overtagelse

Uansett hvilken løsning entreprenøren velger, har forbrukeren rett til å reklamere på feil og mangler i inntil 5 år etter overtagelse. Det gjelder også når boligen selges som ferdig bolig etter avhendingslova.

Etter overtagelse er det imidlertid uten betydning om utbyggeren i sin tid eide tomten eller ikke. Derfor kravet til bankgaranti 5 % i 5 år etter overtagelse i alle tilfeller.

Unntaket er dersom boligen er kjøpt etter avhendingslova som ferdig bolig. Da er det ingen krav til bankgaranti i reklamasjonsperioden.

4. Hva er den beste løsningen for utbygger

De ulike variantene nevnt over har forskjellige fordeler og ulemper. Det betyr at beste løsning kan være ulik for den enkelte utbygger alt etter hvilken situasjon vedkommende er i.

Har utbygger uhemmet tillit i banken – og har utbygger tilstrekkelig tro på at han får solgt boligen til budsjettert pris når den er ferdig – kan løsningen med å selge ferdig bolig etter avhendingslova være å foretrekke.

Undertegnede vil normalt ikke anbefale dette alternativet fordi risikoen for ikke å få solgt til riktig pris når boligen er ferdig er for stor. Tilfeldige markedsforhold kan gi store utslag på boligmarkedet.

Det kan imidlertid være relevant dersom utbygger har et utbygningsprosjekt med for eksempel 5 boliger hvor han kan selge de 4 første etter bustadoppføringslova under oppføring og den siste først når boligen er ferdig etter avhendingslova. Ved salget av de fire første vil utbygger da ha en rimelig god følelse på markedet og prisleie. Risikoen er da mer kontrollerbar.

Noen vil selge en bolig under oppføring med tomt mens andre vil selge tomt med byggeklausul.

Fordelen med å selge bolig under oppføring med tomt er at utbygger slipper unna med 3 % bankgaranti i byggeperioden. Ulempen er at utbygger ikke kan kreve betaling av forbrukeren uten å stille en tilsvarende stor bankgaranti. Dette alternativet er derfor etter undertegnedes vurdering primært aktuelt for de som kan stille tilleggssikkerhet overfor banken slik at avdragsbetaling kan kreves.

De fleste vil – etter undertegnedes vurdering – være best tjent med å selge tomt med byggeklausul. Da tar ikke utbygger unødvendig stor risiko. Rettnok skal det stilles 10 % sikkerhet, men til gjengjeld kan det kreves avdragsbetaling uten å stille tilleggssikkerhet forutsatt at byggeprosjektet er kommet langt nok.

5. Kontrakt med underleverandør og underentreprenør

Utbygger må alltid sikre seg at de han engasjerer i prosjektet har de samme forpliktelser som han selv har overfor forbruker. Benyttes standard kontrakter som for eksempel NS 8417 (totalunderentreprise) må entreprenøren sikre seg at også elektrikeren, rørleggeren m.v. stiller 5% bankgaranti i 5 år på sin leveranse. Uten en særlig avtale om bankgaranti har underentreprenøren bare plikt til å stille 3 % garanti i 3 år.