Sluttoppgjør med forbruker

Publisert av: ingvildnordhaug

1. Håndverkstjeneste eller ny bolig

I begge tilfeller er lovens bestemmelse ufravikelig til ugunst for forbruker. Gjelder arbeidene en mindre del av ny bolig – for eksempel legging av plen – gjelder bustadoppføringlova. Dersom det gjelder arbeid på en eksisterende bolig er det håndverkertjenesteloven som gjelder.

Borettslag eller boligsameier kommer aldri under noen av disse lovene.

2. Forbrukerens signatur på overtagelse/ferdig arbeid

Ved ny bolig bør byggmesteren alltid sørge for at han har fått signatur på at boligen er overtatt av forbrukeren før han får flytte inn. Dersom han ikke får slik signatur – og det gjenstår noe mindre arbeider – vil dagmulkten fortsette å løpe frem til også etterarbeidene er avsluttet. Har forbrukeren signert på protokollen for overtagelse vil dagmulkten ikke fortsette å løpe.

Ved arbeid på brukt bolig er det ikke like viktig med en signatur på at arbeidene er overtatt, men det byggmesteren bør sende et kort brev eller en e-post om at han anser arbeidene for ferdig med de unntak og eventuelle reklamasjoner som foreligger.

3. Kravene til en korrekt sluttfaktura

Ved ny bolig er det kontraktssummen som skal faktureres med de tillegg som kan kreves etter bufl. § 42. Det er
(a) Krav på tilleggsbetaling som er fremsatt i forbindelse med endringer
(b) Tilleggsbetaling der det ikke er fremsatt krav på tilleggsbetaling i forbindelse med endringene, men hvor forbrukeren visste eller måtte forstå at endringen medførte rett til å kreve tillegg.

Det må derfor anbefales at byggmesteren er nøyaktig med å melde endringer/tillegg forløpende etter punkt (a) for å slippe slitsomme og ubehagelige diskusjoner om tilleggsarbeider og ekstra betaling.

Ved brukt bolig er det et krav at håndverkeren leverer en spesifisert faktura som gjør forbrukeren i stand til å vurdere arten og omfanget av det arbeidet og materialene som er brukt (htjl. § 36 (1))

Dersom forbrukeren ikke har fått en faktura som er kontrollerbar etter htjl. § 36, må han kreve spesifikasjon av fakturaen i god tid før sluttfakturaen forfall om han vil påberope seg at spesifikasjonen ikke er god nok. Ber forbrukeren om slik spesifikasjon, har ikke forbrukeren plikt til å betale før tilstrekkelig spesifikasjon er mottatt.

Felles for ny bolig og brukt bolig er at sluttfakturaen skal inneholde alle entreprenørens krav. Krav som er fremsatt senere kan forbrukeren avvise. Fakturaen skal inneholde begrepet «Sluttfaktura» eller det skal fremgå at det er entreprenørens endelige krav på betaling.

4. Forbrukerens rett til å protestere på fakturaen

Sluttfakturaen fra byggmesteren/håndverkeren forutsettes å være korrekt. Imidlertid er det ofte at forbrukeren – berettiget eller uberettiget – klager på sluttfakturaen.

Dersom forbrukeren ikke har protestert i tide på sluttfakturaen, har byggmesteren/håndverkeren rett til å få protesten avvist med den begrunnelse at protesten er kommet for sent.

For ny bolig står dette direkte i loven (bufl. § 48, 3.ledd) hvor teksten er som følger:

«Rekning for sluttoppgjer utan atterhald er bindande for forbrukaren dersom innvending ikkje er reist seinast ein månad etter at rekninga er motteken.»

Byggmesteren må påberope seg at forbrukeren har protestert for sent. En domstol skal da – normalt – avvise reklamasjonen uten å gå inn på om protesten er berettiget eller ikke med den begrunnelse at protesten er kommet for sent. Unntaket er om avvisning av protesten ville medføre urimelige resultater.

Byggmesteren skal i disse situasjonene raskt svare tilbake at forbrukeren har oversittet sin frist til å reklamere og derfor plikter å betale uten ytterligere diskusjoner. Byggmesteren kan etter dette selvfølgelig diskutere størrelsen på fakturaen og evtuelt finne minnelige løsninger, men må samtidig være klar på at han fastholder at klagen på fakturaens størrelse avvises om partene ikke blir enige om annet.

For brukt bolig er reglene litt annerledes. Her er bestemmelsen slik (htjl. § 36 (3));

«En forbruker som har fått rekning, er bundet av den prisen som er oppført, om forbrukeren ikke innen rimelig tid sier fra at prisen ikke blir godtatt.»

Håndverkeren bør kreve avvist en protest på en faktura som ikke er protestert på innen forfall. Forfall på sluttfakturaen forutsettes da ikke å være kortere enn en måned.

5. Forbrukerens rett til å kreve dagmulkt eller andre erstatningskrav

Ved ny bolig kan forbrukeren kreve dagmulkt med henvisning til bufl. § 18, 2.ledd uten at det står noe om det i avtalen. Dagmulkten er 1 o/oo pr. dag i inntil 100 dager fra overtagelse dersom forbrukeren ikke eier tomten. Eier forbrukeren tomten er dagmulkten 0,74 o/oo av kontraktssummen.

Forbrukeren kan ikke kreve erstatning i tillegg til dagmulkten med den begrunnelse at tapet overstiger dagmulktskravet.

Ved arbeid på brukt bolig løper det ingen dagmulkt selv om håndverkeren er forsinket. Det er bare dokumentert økonomisk tap som kan kreves erstattet som følge av forsinkelsen. For eksempel vil ikke ulempen ved å være 14 dager uten bad gi grunnlag for erstatning, men dersom forsinkelsen medfører at familien må flytte på hotell kan det være et økonomisk tap som kan kreves erstattet.

Det er tilstrekkelig om kravet om dagmulkt eller erstatning kreves innen en måned fra mottatt sluttfaktura.

Alle erstatningskrav som mottas senere enn innen en måned bør byggmesteren/håndverkeren umiddelbart kreve avvist som for seint fremsatt og fastholde det ved senere eventuelle diskusjoner.

6. Purring, inkasso, frist for å fremme krav for forliksrådet

Alle entreprenører bør ha rutiner på purring på forfalte sluttfakturaer senest en uke etter forfall.

Protester som kommer etter slik purring bør alltid avvises som for sent fremsatt og krevet avvist.

En faktura som er protestert på – protestert på i tide eller ikke – er å anse som «omtvistet». Da vil det være i strid med inkassoforskriften å sende denne til inkasso. Da skal det sendes prosessvarsel etter tvl. § 18-4 eller tvl. § 5-2.

For byggmestre/håndverkere vil det normalt være en fordel å benytte advokat med kjennskap og erfaring til prosessvarsel og forliksklage fordi man da kan få effektiv bistand fra de som eksplisitt jobber med slik saker.

Har forbrukeren skaffet seg advokat er vårt råd normalt ikke å gå via forliksrådet, men direkte til stevning for tingretten både for å spare tid og kostnader.

Codex Advokat Oslo AS sitter med både kompetanse og kapasitet til slik effektiv innkassering og bistår over hele landet. Ta gjerne uforpliktende kontakt med en av oss.

Oslo. 15. juli 2013
Codex Advokat Oslo AS